租户提前撤场引发“互诉”

胡律师

租户提前撤场引发“互诉”

稿件来源: 法制日报 发布时间：2015-04-09 08:18:38


　　法制日报记者潘从武

　　法制日报通讯员陈绍尧

　　2014年8月,张意乾与某贸易公司签订了一份商铺租赁合同,约定由贸易公司将其拥有的一套商铺租赁给张意乾用作商业经营,合同期限3年,每年租金为29880元,提前一月预付一年租金,张意乾须一次性交付1万元履约保证金。双方另约定,任何一方未能履行合同规定的条款,均视为违约,单方违约的,守约方有权终止合同,违约方必须向守约方赔付租金总额50%的违约金。签约当日,双方还签订了综合管理服务协议,约定上述商铺由贸易公司实施综合管理服务,每年综合服务收费29880元,提前一月预付一年费用。

　　随后,张意乾交付保证金并支付了半年的房租及综合服务费。没多久,贸易公司因改造停车场,将市场后门封堵,张意乾认为这样的行为导致客流量明显下降,致使其生意惨淡。2014年10月起,张意乾多次与贸易公司提出解除合同、退还剩余租金等费用的相关事宜,但未能达成一致意见。张意乾经营4个月后,便于同年11月20日自行将货物搬离商铺,不再经营。

　　为此,贸易公司将张意乾告上法庭。张意乾则提出反诉,请求解除双方之间的租赁合同及综合管理服务协议,要求贸易公司返还1万元保证金及商铺定金5000元。

　　新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院审理后,判决解除贸易公司与张意乾签订的相关合同,驳回贸易公司要求张意乾支付租金及综合服务费的诉讼请求；判令张意乾支付贸易公司违约金2.6万余元。

　　■以案释法

　　违约有因须提证据否则应予赔偿

　　法院审理认为,双方签订了商铺租赁合同及综合服务合同,理应依据合同约定履行自己的权利义务。张意乾单方搬离商铺,构成违约,理应承担违约责任,其交付的履约保证金是对双方履约的担保,在其自己首先违约的情况下,不应退还。故对张意乾要求贸易公司退还其履约保证金的诉讼请求,法院不予支持。因张意乾已搬离商铺,租赁合同也不适宜强制履行,故对张意乾要求解除合同的诉讼请求,法院予以支持。

　　对于违约金的比例问题,主审法官党平凡表示,张意乾辩称贸易公司修建停车场、封堵后门造成其生意惨淡,但未提供证据予以证明,法院对其辩称意见,不予采纳。鉴于张意乾的违约行为,张意乾应支付贸易公司相应的违约金,以弥补其损失,因双方约定的违约金过高,综合考虑贸易公司的损失,及张意乾已支付的履约保证金等情况,法院酌情调整,违约金以合同租金总金额的30%为宜。据此,法院作出了如上判决。