葛宜兵律师：我的经典案例之借名买房篇（一）

葛宜兵

葛宜兵律师：我的经典案例之借名买房篇（一）

我作为律师执业以来，先后办理了大量民商事及刑事案件，既有成功代理的喜悦，也有办案失当的教训，两者都很值得回顾和总结。现选取本人亲自办理的一些成功案例，分类整理，各自形成独立篇章，初步分为借名买房篇、劳动争议篇、交通事故篇、刑事辩护篇等，每一篇将有3-4个自办案例，内容包括案情回顾、办案体会与点评，届时将陆续发表在新沂市城市论坛法治专栏，以飨读者、网友。也请各位同仁不吝指教，相互交流，共同探讨，为更好地维护当事人权益发挥更大的作用。我愿与各位朋友携手共进。

案例一：以亲属名义购房，房屋所有权确认纠纷案

该案经新沂市人民法院一审判决[(2009)新民一初字第3603号]，徐州市中级人民法院[(2010)徐民终字第847号]终审判决结案，作为法院指导性案例和典型案例，先后被《江苏省高级法院公报》[2010年第3辑（总第9辑）]收录，被最高人民法院《中国指导案例》编委会收录编入《人民法院指导案例裁判要旨汇览》（2013年物权．房地产卷），并被多家知名法律专业网站转载。

[案情回顾]

2000年10月，张某购买新沂市新安镇商品房一套，因当时不符合按揭贷款条件，于是张某和王某约定，张某以王某名义按揭购房。随后，张某以王某名义与开发商签订了购房合同并交了首付款，此后的贷款也始终由张某支付。2001年，开发商将房屋交付给张某，张某进行装修并入住。2009年7月，王某未经张某同意私自将诉争房屋产权办在了自己的名下。张某后作为原告委托本律师代理诉讼。

[办案体会与点评]

该纠纷发生在物权法实施不久，司法部门对该类案件的处理争议较大。当时我接受张某委托后，重新认真研读了物权法的详细规定，查找了大量资料，并先后多次向盐城市中级法院、江苏省高级法院的专家咨询，确定了解决该纠纷的诉讼方案。同时，具体指导帮助当事人取证，扎实获取大量有效证据，后进入诉讼程序。该案一审法院认可代理人的观点，支持了张某的诉求，确认该房屋所有权归张某所有。被告王某不服上诉至徐州市中级人民法院，二审法院维持原判。

结合本案的争议焦点，本律师认为行政机关的房屋产权登记仅是一种行政审查,属于行政确认,而非行政确权，产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明,其并不创设具体的权利义务关系,当事人是否享有对不动产的权利,仍取决于当事人之间的民事实体法律关系，而民事实体法律关系纠纷的处理属于人民法院的受案范围，因此，当事人完全可以不经行政诉讼而直接到人民法院要求解决争议。

依据物权法的规定，物权的取得方式有原始取得和继受取得，本案显然是通过原始取得的方式取得房产所有权的。原始取得所有权的事实，既需要包括购房合同的签订、房款的首付、银行按揭贷款的实际偿还等证据，也需要包括证人证言及其他证据予以证实。张某提供的证据足以证明涉案房屋的实际出资人、实际居住使用人均为原告，且原告借名购房并不违反法律、行政法规的禁止性规定，涉案房屋的实际权属应为原告所有。

更值得一提的是，一审、二审法院办案法官的判决书，在说理部分都写得十分精彩，从中读到的不仅仅是法官对案件相关法律事实及法律条文的深刻认知，更是法官精深法律理论素养的深透再现，每每读起来总是一种享受。该案一审承办法官为新沂法院郁庭长，郁庭长对本案涉及的专业性理论问题进行了深入阐述和精湛分析，其独到精辟的法律见解和专业的法律理论素养令我受益匪浅。

（未完待续）

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