化解当前小区物业管理矛盾的九点建议

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物业管理服务是事关亿万居民生活品质和基层治理现代化的重要内容。近年来，我国物业管理服务工作取得了一定成效，但各地物业管理服务的矛盾和纠纷仍然频繁发生。
一、物业含义
物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态，如办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。
二、物业管理
物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
物业服务人包括物业服务企业、专业单位和其他物业管理人。物业服务是有偿服务。
三、物业管理与服务问题改进建议
物业管理和服务，面对的是住宅物业使用和维护，以及用户享有的物业服务品质。针对不同年代的小区因建筑规划、楼房结构、绿化养护、公共秩序等现实问题，提出如下改进建议：
1、当前超过15年以上的老小区不在少数，主要是房屋外墙体防水保温问题，这是当前需要政府亟待解决的民生焦点问题。
建议：政府解决好这个问题，特别有利于北方冬季居民室内供暖温度的提高。
2、当前老旧小区绝大部分物业设施设备简陋，缺少资金投入，如小区内生活污水疏通及管网改造、防盗门更新、全天候昼夜监控系统升级、绿化养护、楼道墙壁粉刷、外墙体保温，以及属于专营单位的自来水管网改造、供暖管线改造等，都存在亟待解决的事情。
建议：政府应纳入年度计划，每年拿出一定的财政比例，投入到城市住宅小区建设中，实行专款专用。
3、少数业主在小区种菜、堆放废品杂物、不文明养狗等，不利于物业企业管理，影响环境卫生达标。
建议：政府加大城市管理执法力度。
4、极少数业主对交物业费有抵触情绪，甚至有些业主以物业管理不到位、存在这样或那样的问题为由，拒交物业费。
建议：政府对无正当理由拒交物业费的业主进行法制教育，并纳入诚信管理。
5、当前物业服务企业跟不上城市环境卫生发展的步伐，存在服务要求不高，管理水平和工作质量高低不等的现象。
建议：政府将物业企业合并归口管理，把物业企业当作城市向好发展的主体责任单位之一，狠抓落实。合并归口管理，不仅有利于物业企业整体规划运行和发展，也有利于物业费的收取。
6、业主与物业企业之间的关系认识不足，一部分业主认为，“我给你交物业费了，你物业就得理所当然为我服务好，如果服务不好就拒交物业费。”
物业服务企业提高物业服务工作质量、工作态度，业主至上，满意服务，这是物业企业的服务宗旨。
但是业主做好与物业企业工作的配合，自觉维护好环境卫生和设施设备，是业主和房屋使用人义不容辞的责任和义务。
如果业主脱离了这个责任和义务，再好的物业企业、再高的收费标准，也不可能管理好小区。
业主和物业服务企业是合作关系，不是对立关系，谁也离不开谁，业主需要物业服务，这是有偿服务，依法按时交纳物业服务费，是每个业主应该履行的法律责任和义务。
建议：政府应加大对居民进行物业管理法制宣传，树立物业服务管理本身是业主受益的观念，提高居民的思想认识。
7、前期物业管理和后续物业管理与服务，主体责任没有进一步明确，比如涉及到的物业硬件方面的房屋维修、生活饮水管网改造、供暖供气管网改造、生活污水排放、公用照明、安保监控、车辆停放、电动自行车充电、消防系统等固有的物业设施设备等，一旦发生问题，在处理中应有明确的责任划分，这些问题在当前的老小区极为突出。
主体责任的明确，不仅使小区房屋的物业设施设备具有良好的完整性，也能有效地控制日常生活、工作中的污染源的发生。也就是说，分工明确，责任到位，属地管理，从严监管，只有这样，无论是前期物业还是后续物业管理与服务，均具有长效机制。
建议：政府应进一步明确划分物业管理的主体责任和物业服务企业的服务责任。
8、当前大部分小区因没有成立业主委员会，所以难于签订物业服务合同，前期物业服务合同运行多年。执行业主大会同意的物业服务合同制，不仅进一步明确了甲乙双方的责权利，同时通过签订物业服务合同，甲乙双方均具有法律责任和义务，违约必究。
建议：政府通过试点，逐步推广健全业主委员会组织。
9、无论是居民小区、还是企业单位、商业网点，都离不开物业管理与服务，而且所有居民都享有物业服务的权利。物业管理与服务不可能取消，其法制化、制度化、规范化、标准化，不仅是贯彻落实《民法典》和《物业管理条例》的基本要求，更是一个城市环境卫生达标向好发展的需要。
建议：政府加大对居民的法制宣传力度，使居民提高认识、转变观念，履行法定义务。

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