时寒冰：用良知和智慧为住房民生呐喊(完)(转)

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四、中国房价趋势和房地产的未来

    既然投机性是中国房地产的主流，那么，投机行为也必然会影响到未来的房价走势。

    曹建海先生指出：”我认为研究房地产问题，应主要研究的是房地产市场的供求关系及其价格，包括作为供给的房屋存量和增量（新竣工房屋和期房），也包括作为需求的居民家庭支付水平和信贷条件，当然对价格的研究也非常重要。从房地产开发业的角度看，投资和投机性购房也属于需求层面，但从社会角度分析，这些需求实际上仍然停留在供给层面。例如投机性购房，考虑到其目的在于加价转售，实际上属于房屋的分销环节；而房地产投资的实现手段主要是出租，更接近于房屋的零售环节。”

    显然，投机性购房行为，与自住性购房行为有着本身的区别，前者购买的房屋，在伺机涌向市场，一旦人们对未来房价上涨的预期发生改变，这些囤积在投机客手中的房屋，就会与新建房屋一起投向市场，在瞬间加大市场供给。而就全世界范围内来看，这种过程往往与房地产泡沫的破灭过程相一致。

   问题是，房价泡沫一旦破灭，中国能够承受由此带来的后果吗？

    对此，曹建海先生亦有深入研究。他指出：”从全世界来看，很少有地区，泡沫破裂了还能够再起来，唯一的例外，可能就是中国的香港地区。香港这个地方，**不征税，主要通过土地拍卖给开发商来获取财政收入，对房地产投机的放任，使香港地区拥有了全球最贵的房地产，大部分家庭倾其一生，甚至都买不起一套房屋，只好依靠申请**的“廉租房”解决居住问题。    2008年全球金融危机，香港的房价曾经回落40%，但是2009年又上涨了30%，还是远没达到2008年回落前的水平。香港的房地产泡沫之所以屡爆不破，主要是因为**的供地模式。我们内地的房价泡沫在2008年初破裂后，在各项政策刺激下弥补了巨大泡沫上漏洞，还开始继续吹大。形容这种房价暴涨最贴切的一个词，应该是“诈尸”。为什么呢，就因为本来应该是死的，却又复活了；但是，因为是死的，早晚还是要露出原形的，因为只是一具“尸体”。我坚信，这个“尸体”很快还是会倒下的。”

    作为有责任感有良知的学者，应该提前看到危险并及时发出预警。曹建海先生的观点，在受到开发商等既得利益集团抨击乃至诋毁的同时，也受到一些专家的呼应。2009年初，经济学家、中国人民大学黄卫平教授说：”在这个世界上凡是靠房地产拉动的国家，结果没有不是崩盘的，世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界的老二日本靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界经济中间早已把中国的房地产列为崩盘之列……凡是这个地球上靠房地产拉动经济的国家结局都是崩盘，尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就不是经济。”

    尽管天量信贷资金的注入，暂时维持了房价的坚挺，但是，很难持续。曹建海先生指出：”信贷政策毕竟不能决定一切，因为它毕竟只是一个短期宏观经济政策。房价是否应由信贷政策决定呢？从短期上看是，从上期上看则不是！从长期看，房价水平及其走势，是由大多数城镇居民的购买能力和承受能力决定的。就是说，房价是否为大多数消费者所能承受，是决定房价走势的根本因素。如果普通居民不能承受，那么对于每月还需付月供的投机客来说就必然难以高价转手卖掉。即使他们有机会转卖给其他投机客，但下游的投机者则可能成为最后的“埋单者”。可见，如果大多数消费者都无力承接现有的房价水平，那这种房价上涨的局面早晚会出现反转。”

   而且，支撑中国房价的人口红利正在消失——在浑然不觉中，中国的人口结构正在发生变化，并将在2019年出现根本性转折。我们可以透过每年的《全国教育事业发展统计公报》看出其中的变化，感知到未来住房消费人群的转折：

    2008年与1996年相比，全国小学数量从64.6万所减少到30.09万所，减少了34.51万所，减少一半还多——减少了53.4%！招生人数，从2524.66万人，下降到1695.72万人，减少了828.94万人；在校生从1996年的13615万人，下降到2008年的10331.51万人，减少3283.49万人。

    小学生数量及小学学校的快速减少，是我国计划生育政策的必然结果，这意味着，我国的人口结构正在发生在巨大变化。它对房价的影响将是深远的。我国实行“一胎”政策后出生的孩子，正在替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期，而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响，并传导到现实的房价当中去。

    而且，我国正在逐渐步入老年社会，由于社会保障体系不健全，1980年后出生的独生子女一旦成家，将面临着上养四位老人、下养孩子的双重负担。这种负担也将对未来的住房购买力构成直接制约。同时，独生子女结婚后，在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产，一套自住，其余的一套或多套住房则推向市场。这也将影响未来的房价走势。当然，80后独生子女的住房消费观念也值得关注。如果他们对住房品质提出更高要求，对住房更新换代（这仅限于有购买力的独生子女一代），会对高品质住房价格构成支持，其原有住房则推向市场，从而，加剧住房价格的分化，即中低价房比高品质住房的价格更脆弱。

    因此，曹建海先生得出的未来房价将大幅下跌的结论，并非凭空而来，而是有着系统的理论和完善的数据作为支持的。

    当然，我们绝不能静等房地产崩盘的到来，那样所产生的破坏力太大——这种担忧也正是曹建海先生大声疾呼的根本原因。曹建海先生的努力，是要表明一种态度：应该在当下，就对房地产问题进行深入的反思，提前解决问题、消除隐患。

    衣食住行原本是生活的必需品，而在中国，在某种程度上，住房已经成为一种”崇拜物”。许多人找对象，已经不再是单纯地寻求爱情，还有房子，他们希望爱情背后立着一栋像样的房子，如果房子特别优秀，哪怕人不那么优秀甚至不优秀，哪怕缺少爱情的内涵，也能在角逐中胜出。当人们搀扶着房子走入婚礼的殿堂，我们不能不感叹，房子在顽强地改变着人们的生活。不少大学生，渴望的不再是实现某个宏大的理想，而是拥有一套房子。房子取代理想成为终极目标的一个重要组成部分。最能代表一个民族未来发展动力的群体迷失了……

    在钢筋水泥的丛林中迷失的不仅是爱情和理想，还有企业的价值观。遍数各个行业，能够像房地产这样带来暴利的，即使说不上绝无仅有，也可谓凤毛麟角。于是，不少企业放下自己的业务，投身到房地产开发行业当中去。那些没有能力做房地产开发的中小企业，则停下自己的业务，将资金大量投入到房地产领域炒房。当房子被提升到“崇拜物”的地位，我们不能不承认一个现实：一个民族，正在住房问题中迷失或沉沦。翻翻近年来我们的经济发展数据，除了房地产，还有什么？

    当西方国家把高科技、军工、汽车、金融、电影、农业、金融业、服务业列为支柱产业时，如果我们仍然停留在依靠蚕食民生、降低民众幸福感的房地产业来发展经济的程度，我们这个民族保持经济可持续发展的源动力又在哪里？

    是到了认真倾听曹建海等有良知和社会责任感的学者的声音，还房地产业民生本质，实现房价理性回归的时候了。

    《向高房价宣战》绝非是一本普通的房地产研究著作，它是一盏让民众醒悟的明灯。当人们饱受高房价之苦，而看不到症结、看不到解决方案时，这本书将解决他们的一系列迷茫。当人们从房地产骗局和掠夺链条中醒悟过来，就可能成为推动住房民生问题的中坚力量。

    《向高房价宣战》更是一盏指引决策者的明灯。在开发商主导的扭曲的房地产业成为中国经济发展巨大障碍的现实困境下，中国住房政策的变革几乎是必然的，当高房价把中国房地产业、金融业乃至整个经济体引入死胡同，曹建海先生的建议，即以民生思路解决住房问题的宏观规划，几乎是解决当下房地产症结的唯一方向。

    从这个意义上来说，《向高房价宣战》有可能成为引领中国经济转折的一个路标。我想，这才是这本书的真正价值和意义所在。

    以上我所写的，只是建海兄知识体系中的点滴，要了解他对中国房地产问题更系统的分析，还需要完整地阅读他的大作，与智者进行更直接和深入的交流。