二手房购买常识

飞天小律师

1 、哪些房产不得转让？　　
答：下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，未支付全部土地使用权出让金；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，未形成工业用地或者其他建设用地条件；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

2、二手房交易需要注意哪些法律问题？ 　
　　　　　

答： 二手房交易需要注意以下法律问题

（ 1 ）房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。对于房产权证可以凭身份证去房产交易中心查询。
（ 2 ）房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（ 3 ）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可 “ 买卖不破租赁 ” ，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。
（ 4 ）土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，**可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。（ 5 ）市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
（ 6 ）福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
（ 7 ）单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
（ 8 ）物业费用及公用事业费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
（ 9 ）户口问题
有些二手房中会有历史户口问题，可能存在一户两本户口本，更有甚者，还会有上上家的户口存在，没有迁移走。建议购买二手房的买主，聘请律师向公安户籍部门查询买卖的二手房户籍信息。

对于户口问题法院不能受理迁移户口，但是如果在二手房买卖合同中约定，一定期限后上家将所有现存户口迁移，否则需要支付违约金，则对于违约金索赔法院可以受理。
（ 10 ）合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

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