房企加快出清之下，2023年如何去买房？

未央传媒 · 发表于 2022-12-19 14:25:00

一场春暖花开，几晌夏日炎炎；忽然秋露清凉，转眼霜风凄紧。前几日还在惊喜“2022年的第一场雪”的视频，依旧保存在朋友圈。2023年的元旦，已经蓦然在望！对此，已过而立之年的您，会不会感慨：“时间都去哪儿了？还没感受年轻就老了。”时间无常！
三年举国抗疫，两次全民疫苗；随身红黄绿码，一朝全面停用。三年来忙寻人、紧隔离，目视“阳姓”为洪水猛兽。忽然政策改向，转家嘴巴变异，病毒一夜变轻，满大街的都是“阳顶天”“杨过”“杨康”“王重阳”。对此，恍如隔世的你，是不是会感慨：“萧瑟秋风今又是，换了人间”？疫情无常！

2021年1月，全面实施房企三条红线。2021年6月，”押注房价永不下跌的人终会付出沉重代价！”2021年7月，“教育医疗房地产，是压在老百姓身上的‘新三座大山’。”2021年8月，“房地产泡沫是威胁金融安全最大的‘灰犀牛’”。”2022年3月，“但是我们不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换。”2022年11月：“最近一段时期，海外媒体持续炒作中国‘房地产危机’和‘建筑业衰落’，实际上我国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段，全社会固定资产投资具有很大的增长潜能。”2022年11月，“金融十六条”和“三支箭”落地，托底房企信用风险。堪堪两年之间，房地产政策呈现了直角大转弯。对此，还没记住上一个楼市新闻的你，是不是会感慨：“山川今似旧，城郭是耶非”？楼市调控政策无常！

2018年11月，中梁阳光城开发的钟吾首府备案价11800元/平米，新沂住宅房价正式破万。2021年7月，“老钟吾商场地块”经过117轮竞价，成交价609万/亩。2022年2月，某楼盘一夜降价近2000元/平米，打骨价5338元/平米。2022年10月，金九银十促销价：城南某盘精装价6***元/起，城西某盘毛坯价4800元/平米起，城东某盘毛坯工抵房价5888元/平米。仅仅两年之间，新沂房价冲高后急速回落。头一批想抄底的，抄在山腰上；后面跟进想抄底的，抄在前仆后继的道路了上。而底部下面，还有几层地下室。对此，一直谈论房价的你，会不会感慨一声：“飞流直下三千尺，疑是银河落九天”。房子降价无常！

2022年5月，城东某楼盘“因上房问题闹的沸沸扬扬，合同约定时间为****，在经历验房强签“房屋交接单”，什么时候能交房？”6月，城南某楼盘“**工地2021年7月左右处于停工，怠工状态，业主今*协商20余次复工，至今没有全面复工”；11月，城南某楼盘公告：“——因不可抗力及不可归责于出卖人的事由导致该项目的施工进度无法按原计划进行延误工期超【219】天，其中新冠肺炎疫情政府的防控政策及防控措施，明确规定企业不得提前复工或施工现场封闭管理等，导致项目实际延误工期不少于【63】天，且自该商品房所在楼栋施工以来也因政府大气污染治理等不可归责于出卖人原因导致项目实际延误工期不少于【156】天（不完全统计）。”其余不一一列举了。销售时候言之凿凿，收楼路上崎岖坎坷。对此耳闻目染甚至深感同受的你，是不是会苦笑一声：“这里的山路十八弯，这里的水路九连环”？期房交楼无常！

2022年，恒大“壕”情不再，泰禾院子长草，融创被债权人提请破产清盘，华夏巨额债务压顶“不幸福”，几家头部房企控人“白菜价”出售股权。大多数房企，日子空前难过。2023年，在“金融十六条”和“三支箭”政策之后，房企环境乍暖还寒、十里不同天。少数房企高兴了，多数房企白等了。第一，“三支箭”并不是普惠政策，多数房企享受不到。少数头部、优质房企享受了政策恩泽，局面自然是“天上碧桃和露种，日边红杏倚云栽。”如五庄观被孙猴子推倒的人参果树，被观音菩萨的柳枝甘露救活了。（但只是救活了，还没有缓过精神，更没有活蹦乱跳、生龙活虎。谁见过前一天在ICU抢救的病人，再经过一道手术后，第二天便能跳小苹果广场舞？）而大多数“没上岸的房企”，更是只能徒然感概：“羌笛何须怨杨柳，春风不度玉门关”。第二，房地产下行的基本因素没有改变，甚至更加恶化了：根本的人口红利持续减少，“全球化实际已死”，外围和平环境出现变化，“CPI（居民消费指数）和PPI（生产价格指数）同步跌回1时代，欧美加息周来临，经济三驾马车（ZF投资、居民消费、对外贸易）同时哑火”。以上这些，诸位看官多浏览一下财经信息便一清二楚。秀才也是人云亦云，只是觉以为然。第三，2022年能使用的低首付、低利率的金融杠杆，子弹已经打出了。难道还能降到“0首付”？所以可以预测，2023年是部分房企日子更难过的一年，甚至将是被加速并购、加速出清的一年。在此引用著名财经专家任泽平解读的“三支箭”原文：“1、部分房企上岸了，增信、展期、续贷、股权融资，这些工具都来了。2、不是所有房企都能上岸，保的是三好生现金流，而不是非三好生的资不抵债。3、上岸的房企重组整个行业、收获未来城镇化15个百分点、剩者为王，没上岸的房企被重组、从此退出历史舞台。大洗牌，大出清，大变局，类似之前给大家说的供给侧改革后的钢铁煤炭。”出清”听上去似乎很中性，甚至还有点清新和顺口。实际是被并购，被消灭，被出局。如果还脑补不出直观形象，想想十年之前的煤老板吧！看完“三支箭”金融政策的内涵，你还会相信销售员所宣传的：“峰回路转，拐点已到”？所以，房企安全无常！

“同人不同命，同伞不同柄”。房地产行业无疑是长期存在的，但每家房企、各个楼盘不能都是花好月圆。距离2023年元旦，还有不到半个月。朋友圈中、中介群里、每个售楼处门里门外，都已经打出“年底买房”的广告。处身无常的时间、无常的疫情，面对无常的政策、无常的楼市、无常的降价、无常的期房甚至无常的房企，新沂购房人如何在2023年擦亮眼睛、甄选楼盘、避免踩坑。齐鲁秀才和诸位看官、大神一起探讨一下。

2023年选房策略（一）：选择国企，国企是未来主流！

上文说到：2023年是房企优胜劣汰的一个急转弯。部分房企的生存危机更大，会被加速出清。而在被“出清”之前，该类型房企一定会上演最后的疯狂。而过程有多疯狂，结果就会有多鸡毛。因此，此类房企、楼盘，无论营销说得怎么天花乱坠，建议都别碰。千万别拿自己半辈子的辛苦钱，去赌别人的救命钱。
而国有企业是则不同！销声匿迹二十多年的供销社，都拍马回归了；互联网寡头，都无一例外的向国有企业靠拢了。对于未来经济舞台的主角，你还看不清楚吗？我们再回顾一下房地产。2021年1月开始实施“三条红线”，房地产受很大冲击的，基本上都是民企。央企“招保万金中华龙”，则稳步直上。《金融十六条》和“三支箭”政策一出，股市领衔涨停的，也全是国企。打个不恰当的比方，国企就是ZF的亲儿子。天生顶着光环，要资源有资源，要政策有政策，要资金有资金，万千宠爱于一身。中国人都讲究望子成龙、子承父业。上面把国资房企做大做强做长，既是正统，也是法理！对地方ZF，也是一样。
新沂购房选择具有国资背景的楼盘，建议多看蓝城玉园。蓝城玉园是交通文旅集团全部出资，100%的国资背景，安全可靠放心买。蓝城玉园官方名称叫玉园。之所以前缀冠以“蓝城”，是因为由蓝城代开发运营。蓝成脱胎于绿城，是享誉国内高端物业营造专家。2021-2022年，蓝城荣获“中国房地产代建运营优秀企业”，“中国房地产政府代建运营领衔企业”“中国房地产城镇化领先品牌”等殊荣，品牌价值约316亿。蓝城玉园是新沂交通文旅集团和蓝城集团落子新沂的第一个项目。强强联合，奠定了稳如磐石的安全基础。

2023年选房策略（二）：哪怕首套房，尽量选市区

前几日鄙人在《新沂人的四大面子》中，引用刘守英的一句判断：“中国大规模的城市化已经过去了，城市快速低价征地去铺摊子的时代已经过去了。中国的城市骨架基本搭建起来了，整个城市是要装内容、装质量、装文化、装品质。”在此，鄙人再尝试阐释一下：是大城建、“摊大饼”的时代已经过去了，房价“窜天猴”的时代过去了。以前在郊区买首套房，一边完成“成家立业”、一边享受城建扩展、配套完善带来的升值红利的时代，也已经过去且很难再来了。所以现在买房，哪怕是首套房，鄙人建议也尽量买在市区：人口密集，享受城市中心成熟的配套资源，保值性更好。
在新沂选择市区置业，请多看蓝城玉园。自有房地产以来，新沂大城建已有20年。虽然老城区拆迁重建、城南区域、沭东新城、道北、西开发区等五大区域，均有重大发展。但毋庸置疑的是，新沂城市发展的大格局，还是沿着钟吾路一直向南，然后向东西两翼扩展的大框架。时至今日，城南区域已经成为新沂发展较早、建设最好、配套醇熟的地方。现代化新城气象，独领风骚。蓝城玉园就是坐落在钟吾路、公园路上，毗邻新沂行政服务大厅，妥妥城南的C位和新市区中心。各位看官大都是新沂人，打眼便知，所以此处我无需赘言。买市中心蓝城玉园的房子，好自住、好出租，好出售，是资产的硬通货！无论再怎么调控，楼市再不行，这里也能够跑赢新沂楼市大市场。

2023年选房策略（三）：尽量选现房，其次准现房

2022年，新沂出现了好几起业主交房维权的事件。有的工程延迟，有的质量潦草，有的精装修装得“惊心动魄”、惨不忍睹。“前事不忘，后事之师”，所以2023年买房子尽量挑现房，其次准现房。因为再美好的承诺，也抵不过一个真实可见的现在。
蓝城玉园2022年11月工程播报展示：5#6#7#号楼的户内栏杆、楼梯扶手、室内水电穿线、玻璃栏杆和公区电梯石材门套、石膏线等，都基本完成。5#-6#、6#-7#之间的消防登高面完成90%，园林铺装完成90%，乔木完成90%，球灌木完成80%，水景、廊架完成100%。看工程进度，岂止是准现房，简直快达到现房交付的标准了。所以眼见即所得，可以放心买。

2023年选房策略（四）：避开2022年大幅降价楼盘

2022年“三条红线”严格执行，楼市处于水逆期。在困难时期能否坚守品质，按期交房，保持楼盘价格稳定，成为考验房企是否有良心和实力的一块试金石。在此期间，新沂楼盘呈现泾渭分明的两极分化：有的房企大幅降价甚至一再降价，纯粹价换量，交付品质一团糟蹋，业主怨声载道，甚至发出哀叹：走的最长的路，就是某楼盘的套路；跌的最深的坑，便是某楼盘的家。对某楼盘的好感，从正数100%直接掉进负数100%。
大幅降价的楼盘，建议大家避开不要买。除非你想后期去维权，充分去感受一下门难进、话难听、脸难看，维权路上的九九八十一难。鄙人在《2022年，新沂四个面子》一文写过“如果售价出现大的变动，只能从建筑材料成本、施工工艺成本、道路园林绿化成本、小区大门、楼宇入户大厅、地下车库装修等成本去减配。减配的结果，就是降低了楼盘的交付品质。还有的大幅度降价楼盘，是因为资金紧缺了。明面上是大幅降价，隐藏的是房屋质量风险，如期交楼风险。”
“路遥知马力，日久见人心。”蓝城玉园是新沂少数能保持价格稳定的楼盘之一。从2021年开售至今，毛坯房均价一直稳站“8字头”以上。更难可贵的是，销售一直很稳定地在新沂楼盘排行榜上名列前茅。而同地段的精装房，从一开始和蓝城玉园价格比肩，现在已经如山体滑坡、煤矿塌方到了“6字头”了。降幅比例超过20%，都超过创业板的单日跌停最大幅度了。而且降价消息还持续在发的满天飞，是个房产中介、全民经纪人都知道。
蓝城玉园在2022年楼市水逆期间，做到工程稳步、价格稳定，品质稳善，充分诠释了蓝城集团一如既往的开发信念：交付前，引领区域房价天花板；交付后，标杆品质夯实强劲增值空间。

2023年选房策略（五）：选择卖的多、回款多的楼盘

这个不难理解。卖的多、回款快和充足的现金流，是每一个房企、楼盘的护城河。护城河越宽越深，“城防”就安全。反之，便是岌岌可危。
鄙人充当好事者，整理了一下截止2022年12月15日，新沂主要楼盘的销售数据。以上数据皆取自徐州房产信息网，博诸位看官乐一乐。

蓝城玉园在上表中，销售表现突出：位列第四名，销售比例达到72.65%。房地产行业中，楼盘销售房源达到预售房源总量的70%,即可称之进入尾盘，楼盘也进入资金安全区域。更难能可贵的是，蓝城玉园是新沂2022年销售排行榜前四名中，唯一保持没有大幅降价、工程稳定推进、品质交付恒定，开发企业不退地、业主互动无维权、开发后劲十足的大盘。价格稳定、销售稳健、工程稳固，品质稳善，回款稳便和充足的现金流、交投100%国资背景、蓝城刻在骨子里的“尊敬客户，敬畏市场”的信念、行动，共同构筑起蓝城玉园的静水流深的护城河。

2023年选房策略（六）：别看样板房，看敢于公开工地的楼盘

毛坯交付的楼盘，看样板房没意义。因为交付到客户手上，谁能花重金，装修和开发公司的一模一样？精装修交付的楼盘，看样板房更是一个坑。新沂哪个精装修楼盘，不是在交付之前就把样板房拆得精光？尽管这样做很违规！可他们依然这么做啦！因为他们怕、怕、怕—— 对此感兴趣的朋友，可以搜索一下2022年7月1日的《江苏省高级人民法院全装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理指（http://www.jsfy.gov.cn/article/93985.html）
说到底，样板房只是楼盘情景营销的一种手段，只是房企想让你看到的表相。再富丽堂皇，再温馨可爱，也不过是个“障眼法”。所以，客户想要真切知道的想购买的房子是什么样子，只有实地去工地、去房间。凡是遇到不敢带看工地、不敢展示房屋原始现场的楼盘，不论啥借口，购房人都要留个心眼。

有一种实力叫做敢于打破，有一种底气叫做请您放心，有一种勇气叫做公开自我。蓝城玉园在新沂，率先实现了“推倒围墙，将在建工地原封不动地展露在客户面前”。业主买蓝城，工地先看房。工程进度、建筑质量、交付品质等，在业主面前，尽收眼底、一览无余。蓝城玉园的开发商，还生恐有些业主不太了解建筑行业，于2022年8月13日，创举性成立“蓝城玉园客户质量监督小组”。每一栋在建楼栋推举出一位业主代表，与开发企业工程部、营销部建设单位、质监站和房产局等主管部门，一起监督蓝城玉园的工地、房屋质量。小组成立至今，脚踏实地地干实事，不时抽检，公开结果、跟踪检查。极好的充当了蓝城业主群与主管单位、建设单位之间，和谐对话的桥梁。

本项目推广名为“玉园”，地名办核准名为“玉园”；新房预售证号：新房售许字（2020）第62号、（2021）第29号、(2021)第34号。开发商为新沂市交通文旅集团，管理商为蓝城。本宣传资料仅为要约邀请，不作为要约或承诺，相关宣传内容不排除因政府相关规划、规定及出卖人分期规划、未能控制等原因而发生变化；不同户型的面积尺寸、功能布局、空间分割、门窗/管井形态位置等均有不同；相同户型因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等也可能不同，具体以政府部门最终审定的图纸和销售合同为准。本公司保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料；买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准；本资料制作时间2022年12月，使用期3个月。项目尚处于方案阶段，最终以政府批复为准。本宣传资料所涉及的户型仅供示意参考，其装修、家具、陈设等非交付标准，不属于交付范围。文中部分图片来自网络，如有侵权，请联系删除。