我这次去徐州是因为大学同学聚会，顺便了解一下徐州楼市。
徐州是国家统计局70个大中城市里的一个，也算是三线城市的一个代表吧。
按照统计局的数据，徐州此轮房价是从2016年1月份开始上涨的，新房至今已经连续上涨30个月了，但实际上，新房因为限价没让涨了。而二手房因为市场自身的调节，已经涨不动了。
下图是徐州各区新房10月价格图：
因为目前徐州市场主要以新房成交占主导，每个月新房通常是二手房的3-5倍。
9月份徐州二手房网签1784套，环比下滑27%，同比下滑32%，而新房成交8690套，环比下滑15%。
徐州房价是从2016年开始上涨，年初均价才六千多，下半年开始暴涨，一手房最开始涨，二手次新房紧接着跟上，2017年下半年均价达到九千多。但实际上大部分房源价格都翻倍了，不过到此也有价无市了。
（以下数据来源安居客，为二手房挂牌价）
从居民收入来看，苏南富裕，苏北的购买力明显要低好几个档次，徐州在苏北，而周边城市也都富不到哪里去，所以对房价的支撑，也就是中低端的水平。
孟总告诉我，徐州二手房总价在100万以下，90平米以下的成交现在占比达到70%，而且是首次置业为主，购房群体大多来自周边乡镇的人。
因为徐州不限购，而一手房跟二手房有倒挂，存在套利空间，所以现在仍然有很多投资客。目前徐州的调控政策只是限售限贷限价，唯一住宅合同签订后限售五年，非唯一限售六年。首套首付四成，利率上浮20%，二套五成，利率一样。
但在我看来，大部分新房10-20%的套利空间，限售5年6年，这些投资客注定是要被套牢的，二手房随便回调一两成，他们买的新房利润就跌没了。
目前徐州的库存周期已经基本结束，据克而瑞研究中心统计，截止到2018年8月份，徐州的去库存周期将至2.9个月，新房房源暂时确实是不多了，但同样，中高端的购买力也消耗的差不多了。
这跟很多城市一样，短期没什么库存，**新房限价不让涨，二手房价格达到天花板已经有价无市，市场横盘一段时间后自然会开始降价。
降价的规律，通常就是二手房至少把和新房的倒挂部分跌掉，而新房远郊盘优先开始打折促销，当地购房者可以密切关注土地市场，如果土地降价或者流拍了，新房也将随之降价，目前新房虽然倒挂，但投资客买了想要赚钱也很难，估计还得亏银行利息，想要自住和改善的可以考虑买**的限价新房，二手房不要买，投资建议止步。
过去两年，徐州的棚改力度非常大，这对房价上涨功不可没。
2017年：省**下达我市棚户区改造指标为新开工38000套、基本建成27690套。
2018年：下达我市棚户区改造指标为新开工35000套、基本建成27700套。而今年6月底就已经完成全年的棚改任务了。
2017-2018年，共投入棚改资金197.08亿元。其中，争取上级补助资金7.58亿元；通过国开行贷款、发行私募债、企业债等方式累计取得融资授信约189.5亿元，融资到账90.8亿元，有力保障了棚改工作的顺利实施。
近期江苏省财政厅、省住建厅联合下发通知，徐州市获2018年度省级保障性安居工程建设引导资金8461.02万元。
也就是说，以后徐州的棚改规模没有这么大了！尤其是去库存任务已经完成的城市，国家棚改货币化安置必然也将随之结束，改为实物安置为主，这无疑会对徐州楼市产生影响！因为拆不出这么多购房需求了，没有大量安置资金来买房，再加上前两年购买力的集中透支，以及调控政策的影响，楼市下半场也该凉凉了。
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发表于 2018-10-27 15:03:48
