开发商夸大宣传被判承担违约责任

胡律师

预售承诺与现实迥异
开发商夸大宣传被判承担违约责任

稿件来源: 中国法院网 发布时间：2014-12-02 09:09:13

　　近日，云南省楚雄彝族自治州中级人民法院审结一批商品房购销合同纠纷系列案件。开发商在预售宣传中夸大宣传被法院认定为违约，判决解除双方签订的商品房购销合同。
　　2011年5月，被告楚雄市某房地产开发有限公司对其开发建设的某项目楼盘进行广告宣传及预售，公开发放的宣传资料及售楼处工作人员宣称，其开发的位于黄金区位的中央黄金临街商铺即将面世，该商业步行街铺铺临街，是楚雄中央公园旁的鼎级湖滨商业街区，开放便利交通格局将使周边两条主干道和毗邻公园的人流可以直接到达项目商业环境中，不久将成为最具价值的商业中心，未来价值潜力不可限量。同年7月20日，原告张某等14户购房户通过售楼人员的讲解和仔细观看被告展示的沙盘，询问售楼人员具体情况后，分别与被告签订了商品房购销合同。合同签订后，原告张某等14户购房户依约支付了购房款及相关税费、配套费。
　　2012年12月26日，合同约定的商铺交付日期到期后，原告张某等到项目地办理商铺交接手续时才发现，楼盘宣传所称的各种优势与真实情况大相径庭，商铺与毗邻的公园之间并未像宣传所称的处于同一水平面、连为一体、无围栏围墙隔离，而是设置了围栏把商铺与公园分为两个区域，且商铺地坪高于周边道路，双方对合同的履行产生争议。纠纷发生后，原告张某等14户购房户多次找开发商和有关部门协商解决，但都未达成一致意见。2013年12月27日，张某等14户购房户向楚雄市人民法院提起诉讼，请求法院判令解除与被告公司签订的商品房购销合同，返还已支付的购房款及相关税费，支付同期银行贷款利息。
　　法院审理认为，被告实际交付的商铺违反合同约定，致使商铺商业价值无法体现，合同目的无法实现，其已构成根本违约，原告诉请符合法律规定，应予以支持。据此，法院判决解除原、被告之间签订的商品房购销合同，并由被告返还原告支付的购房款及相关税费，支付同期银行贷款利息。（王亚雄 高丽华）
　　■法官说法■
　　虚假宣传害人害己
　　该案一审承办法官说，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”在该系列案中，被告公司对其开发的项目进行预售宣传发放广告，宣传内容明确具体，且制作了楼盘沙盘，虽然原、被告之间在签订合同时并未将宣传内容载入合同，但张某等购房户在被告开发项目尚未建成之际购买商铺，决定张某等购房者购买商铺的依据、信息等都直接来源于被告所做的广告和宣传资料，售楼广告和宣传资料对最终确定房价及决定签订合同起到重要作用，被告对商铺所做的广告宣传及允诺应视为合同内容。被告实际交付的商铺违反合同约定，致使商铺商业价值无法体现，合同目的无法实现，其已构成根本违约。
　　该法官提醒那些为了提升销售业绩而夸大宣传的开发商，广告宣传一定要实事求是，否则就有可能承担违约责任。