物业管理公司是小区建筑物的管理人

胡律师

物业管理公司是小区建筑物的管理人

稿件来源: 中国法院网 发布时间：2014-11-25 09:39:26

　　尚新华 申亮
　　【案情】
　　2012年7月，李国庆所有的浙B80006轿车停放于蔚蓝小区商住楼下停车位，被楼房墙体脱落下的外墙砖及水泥块砸中，致使车辆损坏，支付汽车修理费9350元。因浙B80006轿车在保险公司处投保了车辆商业险，故保险公司向李国庆赔偿了汽车修理费9350元，并取得了追偿权，保险公司以君润物业管理公司是侵权责任法第八十五条中的建筑物管理人为由，请求法院判令君润物业管理公司赔偿汽车修理费。
　　【分歧】
　　本案的争议焦点是：君润物业管理公司是否是侵权责任法第八十五条中的建筑物管理人？应由谁赔偿损失？
　　第一种观点认为，君润物业管理公司是侵权责任法第八十五条中的建筑物的管理人，应当承担赔偿责任。理由是：管理人应较传统理论作扩张解释，君润物业管理公司通过与业主签订物业管理合同而成为建筑物的管理人，其不能证明自己没过错，就依法应当承担赔偿责任。根据君润物业管理公司与业主签订的《物业管理服务委托合同》第三条规定，乙方主要负责小区房屋共用部位、共用设施设备一般性维护、使用管理；第五条第三款规定，乙方负责编制房屋年度维修养护计划和大中修方案，经甲乙双方商定后由乙方组织实施。据此，可证实君润物业管理公司是致害建筑物的管理人。
　　第二种观点认为，君润物业管理公司不是侵权责任法中规定的建筑物的管理人，保险公司应向建筑物的所有人即业主主张赔偿责任。理由为：一是虽然物业公司通常叫物业管理公司，物业合同通常叫物业管理合同，相关法律也叫物业管理条例，但此“管理”与侵权责任法上概念的管理人的“管理”内涵不同。物业合同的本质是服务合同，而不是法律意义上的管理，管理人的界定应延续民法通则的狭义理解，狭义说所代表的立法原意本没有将物业公司作为管理人看待，如果将其认定为管理人，有悖于立法原意，造成法律解释上的随意性。二是合同相对性原理的限制。物业公司是根据与业主缔结的合同而承担特定合同义务的，若要求物业公司根据合同义务对合同相对人以外的第三人承担侵权责任，有悖于民法原理。
　　【评析】
　　笔者赞同第一种观点。
　　对管理人应较传统理论作扩张解释。因为狭义说关于管理人的认定有其深刻的时代背景。民法通则制定时我国正处于改革开放初期，财产权的形式相对简单，立法者更多地是从国有财产所有权与经营管理权相分离的角度来划分物件损害的责任主体。但是，随着财产所有、占有和利用形式的复杂多样，基于当事人合意或因犯罪行为产生的物之所有权与物之占有使用相分离的情况普遍出现，若仍沿用传统的责任承担规则，不能适应我国的经济发展状况，也不利于公平正义的实现。因此，在对管理人的认定时应坚持广义说，对建筑物等设施及其搁置物、悬挂物负有管理、维护义务的人可以被认定为管理人。
　　在司法实践中，对管理人的界定也是作了扩大解释，将物业管理公司归入到管理人的范畴并由其承担损害赔偿责任，有一定的合理性。其一，弥补了立法上关于物件损害责任主体范围的局限性，对新事物作出类型划分有利于有效应对审判实践中出现的纠纷。其二，提升了诉讼效率，为当事人提供了便利。若认定物件损害中，建筑物及其搁置物或悬挂物属于物业公司的管理范围，则由受害人直接起诉物业公司，具有诉讼上的极大便利。否则，受害人必须按照共有人连带责任的规定起诉个别业主或全体业主，在此情况下，无疑会使得诉讼程序更复杂，个别业主的清偿能力也难以保证受害人顺利获得救济。其三，由物业管理公司承担责任，有利于其提高注意义务，尽力避免损害的发生。
　　本案并不涉及合同相对性原理的限制问题。因为，保险公司基于对案外人（受害人）的保险赔付而取得了代位求偿权，保险公司向君润物业管理公司主张的是侵权责任，依据的是侵权责任法第八十五条的规定，要求作为管理人的君润物业管理公司承担责任，而物业合同约束的仅是业委会和物业公司双方，对第三人并不具有约束力。虽然《物业管理服务委托合同》第十八条约定了因房屋建筑质量、设施设备质量或自然老化等原因，达不到使用功能或造成其他意外事故的，君润物业管理公司不承担赔偿责任，但是该约定仅对业委会和君润公司有效，不能对抗合同之外的第三人。
　　因此，君润物业管理公司对小区共有部分负有一定的检查、维修义务，承担起管理人的职责，但其未尽到及时检查、维修的义务，且不能证明没有过错，故应对涉案损失承担相应的赔偿责任。
　　（作者单位：浙江省宁波市北仑区人民法院）