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注意,这些城市房价跌了!

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  • TA的每日心情
    开心
    2020-4-30 08:15
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    [LV.6]常住居民II

    跳转到指定楼层
     楼主| 发表于 2020-4-6 13:40:03 | 只看该作者 回帖奖励 |正序浏览 |阅读模式 来自 北京市
    楼市向来不乏炒作。
    近日,诸如“城投大厦排队打征信报告”“深圳土豪戴口罩抢房”“北京20分钟卖掉800套房”“苏州12亿房源60秒抢购一空”“杭州再现万人摇号购房”之类的消息层出不穷,屡屡挑逗市场脆弱的神经。
    谁都知道,过去100天,正是全球经济最难熬的时刻之一。这场冲击远超2008年,中国虽然迅速遏制疫情,但内需和外贸先后受到波及,经济仍在缓慢复苏中。
    大环境如此,房地产还能一枝独秀,而且屡创新高?这些论调中,有多少忽悠,多少真相?
    01
    有些东西只是炒作游戏。
    在中国,想要制造万人抢房的现场再容易不过。在信息向来不透明的新房市场,依靠长期蓄客、集体认筹、请托排队、先认筹后取消、打折促销等手段来“制造狂热”,早已不是新鲜事。
    这是人为制造的市场假象。相比市场假象,统计游戏更是屡见不鲜。

    这几天,“北京楼市成交翻倍” 、“广州楼市暴涨480%”、“深圳楼市暴涨380%”之类的说法不绝于耳,这背后到底有何玄机?

    其实,这只是环比(相比上个月)数据,只能说明,相对2月份,这些城市楼市成交有所复苏。

    而跨越春节的2月份,向来都是历年成交量的最低点。加上今年遭遇前所未有的疫情冲击,3月份如果没有出现倍数级的反弹,那就不正常了。

    举个极端例子,一个城市如果2月份成交量只有100套,3月份回升到2000套,是不是就可以宣称“暴涨1900%”?
    要知道,2月份,全国有几十个城市都是零成交的。
    据国家统计局通报,2020年2月,在70个大中城市里,武汉、石家庄、太原、扬州、蚌埠、平顶山等19个城市新房0成交, 武汉、石家庄、呼和浩特、包头、锦州和扬州等24个城市二手房0成交。

    这些城市,只要随便成交几套,都可以宣传环比大涨N倍,这样的数据价值不大。

    02
    市场到底是怎样的?
    就以所谓“20分钟卖掉800套房”、“楼市成交翻倍”的北京来说,市场尚未恢复到去年一半水平。
    数据显示,2020年一季度,北京新房成交面积99万平方米,同比下降32%。二手房网签量约2万套,环比2019年第四季度下降44.5%,同比2019年第一季度下降40%


    这一数字,创下近8年新低,成交量相比去年近乎腰斩。
    北京如此,其他城市也是如此。
    面对售楼处关闭、居民减少外出、供地延迟复工的新格局,全国各地的新房成交量都出现明显下滑。
    数据显示,2020年第一季度,全国66座大中城市新房成交套数与成交面积分别为4247万平方米、37万套,同比分别下滑28.6%、30.7%

    这其中, 一线城市成交套数同比下滑近四成,二线城市下滑34.9%,三四线城市下滑17.1%。
    新房尚且有网上卖房和打折促销的缓冲,二手房受到的冲击更大。
    链家地产覆盖的18个一二线城市,2020年第一季度成交量环比2019年Q4减少39.2%,同比减少44.6%。



    成交创下历史新低,市场尚在复苏之中,谈何小阳春?
    03
    楼市遭遇冰封,那么房价是涨是跌?
    关于房价,凯风君已经多次重申,新房价格存在明显失真,没有多大意义。相比而言,随行就市的二手房更接近真实市场,可以作为参考。
    二手房是涨是跌?
    同样以北京为例。据贝壳数据,2020年第一季度北京二手房成交均价为57435元/平,环比下跌2.2%,同比下跌5.7%,连续3个季度下降,相比2017年最高点下跌11.4%。



    这意味着,北京房价已经回到了三四年前。
    不仅北京,主要二、三线城市房价均出现明显回调。
    根据贝壳数据,3月份,除了烟台、廊坊、济南等个别地区外,北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、天津、重庆、大连、青岛等城市房价均出现回落,部分城市跌幅在5%以上。



    这说明,真实市场远远没有想象的那么乐观。
    04
    更具代表性的信号也来了。
    2020年开年以来,各大城市的二手房挂牌量接连创出新高,这背后的信号可谓不言而喻。
    根据安居客报告,3月份全国新增挂牌房源量环比上涨192.2%。一线城市中,广州新增挂牌量上升最高,环比上升224.3%;上海和深圳环比涨幅分别为196.5%和135.5%。


    具体到各城市,相比去年年底,重庆从11.4万套增加到14.4万套,成都从10.8万套增加到13.4万套,广州从5.9万套增加到6.6万套,杭州从5.3万套增加到6.2万套。
    而深圳,仅中介机构在售二手房数量就突破37000套,不到一个月时间,挂牌房源量增加了近4000套。
    为什么楼市挂牌量飙升?
    一般而言,楼市挂牌量飙升的背后,要么是房价经过一轮大涨,高位变现者增多,要么在经济冲击之下,高杠杆炒房者无法支撑,要么是未来不确定性预期陡增,现金流普遍紧张,市场抛盘以变现流动性。

    可以说,这一次,几种情况兼而有之,经济冲击和回笼现金流的需求最为迫切。

    与此同时,据丁祖昱评楼市调研,由于招聘减少、务工延迟,加上收入受到影响,超过3成的底层刚需或放弃购房计划。




    这无疑是2020年最不容忽视的基本面。

    05

    中国楼市是政策市。

    任何一轮楼市上涨,除了需要政策的强力刺激之外,也需要基本面的支撑。

    于政策而言,信贷、限购是关键中的关键。只要不动用一二线取消限购、降低首付、大幅降息等大杀器,楼市就很难启动。

    即使动用了大杀器,这一轮上涨还受制于两个现实因素:

    一是现金流不足。各行各业都受到疫情冲击,旅游、餐饮、住宿、娱乐等行业首当其冲,外贸同样难以置身事外。与2003年V型反转、2008年强势反弹不同,这一次复苏需要更长时间,收入恢复增长同样需要时间。

    二是楼市杠杆存在较大风险。2020年,我国楼市杠杆率接近60%,这意味着居民总债务已经接近GDP的60%左右,进一步加杠杆的空间有限,未来金融风险越来越高。

    所以,稳增长将会如期而至,但房地产只会是最后选项。不到关键时刻,不会轻易拿出来。

    06

    最后,给四个实操建议。

    其一,无论放不放水,三四线城市都要谨慎。2020年是棚改收官之年,而大城市的零门槛落户正在路上,加上应对经济冲击的能力远远不及一二线,三四线城市即将面临水源干涸、需求萎缩、人口外流的基本面之困。

    其二,面对冲击,复苏越快的城市越有价值。北京、上海、广州、深圳、成都等城市虽然房价都出现回调,但市场复苏相对较快,这是来自城市基本面的支撑。这些城市回调越到位,相对就越安全。

    其三,刚需要紧跟政策变局。今年经济高度不确定,楼市政策同样瞬息万变。一旦出现一二线取消限购、降低首付、大幅降息这些利器,难免会有一波上行。否则,就是维稳式横盘。

    其四,一定要注意现金流。谁都不会想到,一场意外冲击,居然能影响到全球几乎所有行业。谁也不会想到,会突然少了一两个月的收入流。所以,刚需也好投资也罢,衡量好现金流,必须置于首位考量。






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    26
    发表于 2020-5-22 16:07:37 | 只看该作者 来自 江苏省徐州市

    关注。国家不希望大涨,但估计也不希望太降吧,应该是慢慢涨,跟收入、经济发展水平相称地涨。

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  • TA的每日心情
    难过
    2022-7-7 14:31
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    [LV.1]初来乍到

    25
    发表于 2020-5-22 12:04:50 | 只看该作者 来自 江苏省连云港市

    [quote][size=2][url=forum.php?mod=redirect&goto=findpost&pid=20827799&ptid=21810

    本站全面禁止外链,如有需求联系0516-88922020!
    朋友你好!这里讨论的不是货币和人民币哪个保值的问题,而是近期疫情对于楼市的冲击开始显现,多数城市的 ...

    反正我觉得手上有钱不如买点房子,比钱值钱就行,反正买了以后还是我的
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    发表于 2020-4-10 08:13:46 | 只看该作者 来自 江苏省徐州市

    吓人

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  • TA的每日心情
    开心
    2024-6-2 08:57
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    [LV.10]以坛为家III

    23
    发表于 2020-4-10 07:32:43 来自手机版的网友 | 只看该作者 来自 江苏省徐州市

    刚需不在意涨跌

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    发表于 2020-4-9 21:30:30 来自手机版的网友 | 只看该作者 来自 江苏省连云港市

    我们各家种地呢!没空考虑房价

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    开心
    2020-4-30 08:15
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    [LV.6]常住居民II

    21
     楼主| 发表于 2020-4-9 16:57:56 | 只看该作者 来自 北京市

    [quote][size=2][url=forum.php?mod=redirect&goto=findpost&pid=20827728&ptid=21810

    本站全面禁止外链,如有需求联系0516-88922020!
    拉倒吧,还掉钱呢,现在相信掉钱的,希望房价再涨的时候有人给你补差价买房,不动产永远比人民币保值

    朋友你好!这里讨论的不是货币和人民币哪个保值的问题,而是近期疫情对于楼市的冲击开始显现,多数城市的房价、成交量均受不同程度的冲击,如果市场持续低迷,这对于开发商的现金流平衡、销售去化能力都是很大的考验,中小型房企为应对到期兑现负债实现签约回款,多数也都会以破底价条件实现快速签约,所以如果你想反驳我的观点,请你以事实、数字指标来说话,疫情以来各地区的签约、成交数据网上都是可以查到的,欢迎你来反把我的观点,谢谢

    补充内容 (2020-4-9 17:10):
    看了你的一些帖子里的言论,大致推断出你应该是个中介从业者,市场到底好不好?大家都心知肚明。欢迎你拿数字来反驳我。
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  • TA的每日心情
    难过
    2022-7-7 14:31
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    [LV.1]初来乍到

    20
    发表于 2020-4-9 16:18:08 | 只看该作者 来自 江苏省连云港市

    拉倒吧,还掉钱呢,现在相信掉钱的,希望房价再涨的时候有人给你补差价买房,不动产永远比人民币保值

    拉倒吧,还掉钱呢,现在相信掉钱的,希望房价再涨的时候有人给你补差价买房,不动产永远比人民币保值
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    开心
    2024-9-13 07:04
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    [LV.Master]伴坛终老

    19
    发表于 2020-4-9 09:18:21 | 只看该作者 来自 江苏省徐州市

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    2020-4-30 08:15
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    [LV.6]常住居民II

    18
     楼主| 发表于 2020-4-9 08:50:41 | 只看该作者 来自 北京市

    [quote][size=2][url=forum.php?mod=redirect&goto=findpost&pid=20826804&ptid=21810

    本站全面禁止外链,如有需求联系0516-88922020!
    波动属于正常,如果真下降过多,中国经济将万劫不复!国家是不允许的。

    这次疫情对房地产业冲击非常大,将直接考验开发商的现金流平衡以及销售去化能力,希望是稳中有降吧,楼市崩了对谁都是一场灾难。
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    开心
    昨天 14:38
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    [LV.10]以坛为家III

    17
    发表于 2020-4-9 08:41:03 | 只看该作者 来自 江苏省徐州市

    波动属于正常,如果真下降过多,中国经济将万劫不复!国家是不允许的。

    波动属于正常,如果真下降过多,中国经济将万劫不复!国家是不允许的。
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    开心
    2020-4-30 08:15
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    [LV.6]常住居民II

    16
     楼主| 发表于 2020-4-7 16:07:52 | 只看该作者 来自 北京市

    [quote][size=2][url=forum.php?mod=redirect&goto=findpost&pid=20823853&ptid=21810

    本站全面禁止外链,如有需求联系0516-88922020!
    连云港三月份房价上涨近10%,徐州上涨近1%,这还是在疫情防控期,疫情向好之后不知如何?

    今年棚改收官之年,炒房客热度普降,但愿是稳中有降吧
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    15
    发表于 2020-4-7 15:04:07 来自手机版的网友 | 只看该作者 来自 江苏省

    连云港三月份房价上涨近10%,徐州上涨近1%,这还是在疫情防控期,疫情向好之后不知如何?

    连云港三月份房价上涨近10%,徐州上涨近1%,这还是在疫情防控期,疫情向好之后不知如何?
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    14
    发表于 2020-4-7 14:26:10 | 只看该作者 来自 江苏省连云港市

    逆水行舟不进则退,通货膨胀不涨就是掉

    逆水行舟不进则退,通货膨胀不涨就是掉
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  • TA的每日心情
    奋斗
    2024-10-10 08:42
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    [LV.3]偶尔看看II

    13
    发表于 2020-4-7 09:42:06 | 只看该作者 来自 江苏省徐州市

    [quote][size=2][url=forum.php?mod=redirect&goto=findpost&pid=20822942&ptid=21810

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    论坛里的“虹色小将”应该欢迎房价涨,这样就形势一片大海,欣欣向荣

    不涨就是掉,现在房产商已经渐渐改变营销策略,向诸如精装修、优服务、强物业、多公摊等隐形方面伸手。
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    12
    发表于 2020-4-7 09:10:01 | 只看该作者 来自 云南省德宏州

    论坛里的“虹色小将”应该欢迎房价涨,这样就形势一片大海,欣欣向荣{:1_851:}


    论坛里的“虹色小将”应该欢迎房价涨,这样就形势一片大海,欣欣向荣
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