房东夫妻离婚分割房产 租客以产权不明为由迟交房租被判违约

企鹅第一

女房东与爱人协议离婚，约定出租的门面归男方所有，但未办理过户手续。租客以门面产权不明为由行使不安抗辩权，迟交租金。房东依约行使解除权，租客不服，诉至法院。日前，重庆市第一中级人民法院终审认定，租客行使不安抗辩权的理由不成立，已构成违约，房东行使解除权于法有据。

　　2010年4月，李冰与成定文签订了一份租赁合同，合同约定李冰将位于渝北区龙山路的一间商铺出租给成定文使用，租期至2016年，租金每半年交纳一次，成定文应于下个半年租期开始前15天支付租金，否则，李冰有权解除合同、没收保证金等。

　　2012年10月18日，成定文最后一次交纳了2012年10月15日至2013年4月15日的租金。

　　2013年2月，李冰的前夫卫军向成定文出示了一张与李冰签订的离婚协议书，协议书载明李冰和卫军已于2011年11月协议离婚，涉案门面归卫军所有，据此，卫军称成文定应将租金交给其本人。

　　2013年4月15日，成定文向李冰及卫军表示自己已将租金备齐，将继续租用门面，但鉴于门面产权不明，无法确定应将租金交给谁。同日，李冰及卫军向成定文发出通知，告知因成定文存在违法转租、不交租金、物业费等情况，李冰及卫军要求解除合同，要求成定文自行搬走门面内货物，4月20日，成定文收到该通知。4月25日，李冰自行将门面内的货物搬出，并短信通知成定文。之后，成定文向法院起诉要求李冰及卫军返还租金、保证金、赔偿损失等。

　　法院审理查明，涉案门面产权人为李冰，2011年11月，李冰与卫军自愿协议离婚，涉案门面分割归卫军所有，但未办理过户手续。

　　一审法院认为，李冰和成文定签订的租赁合同合法有效，根据租赁合同约定，成定文应提前15日交纳租金，虽然成定文认为因门面产权发生纠纷，自己是行使不安抗辩权，但根据双方的交易*惯，在李冰明确告知成定文仍按合同履行的情况下，成定文以产权不明为由延迟交纳租金的理由不能成立，其行为已构成违约，李冰有权解除合同。根据合同约定，在成定文违约的情况下，李冰有权不退还保证金。

　　至于成定文要求的损失赔偿等，因其未能提供相应证据，法院不予支持。

　　一审法院遂判决驳回成定文的诉讼请求。成定文不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。

　　重庆一中院审理后认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，于日前驳回了成定文的上诉请求。

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    关于留学生学历认证，每天都在发生，这是真真实实发生的一件事，说出来希望广大留学生引以为戒，至少在您做留学生学历认证的时候，三思而行。
    张同学高中毕业后，在父母的安排下来到美国开始自己的异国求学路。一个人远离父母朋友来到异国他乡，各种新鲜，更多的却是各种孤独和无助，加上年龄尚小，有时候难免贪玩，而且语言又不是很好，所以本科阶段未能正常取得毕业证。后来找中介做了假材料，多番努力之后终于获得了硕士研究生的就读机会。张同学很珍惜这个机会，通过自己的努力学*后最终顺利获得硕士学位证书。
    研究生毕业后他想回国发展，之前他也在网上查到相关信息，对认证的要求多大致的了解。毕竟知道自己的本科学历存在缺陷，所以找到我咨询这样的情况究竟会怎么样，能不能通过。
    我有告诫他，这样的情况留服中心的老师是不会让通过的。因为留服在办理国外学历认证的时候，不仅对你的最高学历的真实性进行审核，同是也会对你的前置学历进行审核，考究你自高中起学历的连续性和衔接性。这就牵涉到一个留服的认证标准和原则。
    认证的原则：获得的学位学历，学*时间 ，学*方式，学*经历的连贯性、衔接性以及逻辑性。
    获得的学历学位：主要是看真假和颁发单位的合法性；
    学*时间：护照签证上不能在学*期间有长时间的离境记录；
    学*方式：必须是全日制的学*，函授和远程都不予认可；
    衔接性逻辑性：根据你的前置学历、工作经历和你的年龄来推算，看是否有漏洞，比如说你今年20岁，如果申报MASTER，那么基本上就不可能成功，根据小学→初中→高中→大学本科→硕士这个教育链来推算，你的年龄不符合逻辑。（特例除外）
    后来他告诉我说，有网友回复他说自己的他们的情况相似，但是认证通过了。所以他也很动心，决定试试。我多番劝告，他还是坚持自己的决定。后来他又找到我，说他的结果出来了，留服以他出具虚假材料被通知不被通过。很后悔没听劝告。可是现在也于事无补了。
    其实这样的回复很误导人，因为在认证中，特别是在七八九这三个月认证高峰期的时候，留服老师会采取抽查的方式来做认证，据说抽查的比例是百分之八十至八十五，也许运气好过了。可是万一（更何况这概率何止万分之一，是百分之八十以上啊）你运气不好，被查到了，轻则叫你补充材料，重则直接以出具虚假材料为由将你拉入黑名单，那么你的认证之路也算结束了。也就意味着你在国内，可承认的最高学历就是你出国前的学历。
    张同学是高中毕业后就直接去国外上的大学。也就是说他在国内可使用的最高学历就是高中毕业证。本来是硕士海归，如今却是这样尴尬的身份，真的很可惜！在异国他乡的几年，不管是时间金钱还是精力上的投入都是巨大的，可最终却只是换来一片白纸。除了遗憾就是惋惜！
    所以希望留学生朋友在对待自己的学历认证一事上，谨慎再谨慎。不要拿自己的前程去冒险。
    如果你在准备办理留学生学历学位认证的时候，遇到以下问题：1、前置学历问题，2、签证时间不足/签证类型问题，3、材料遗失/材料不足补充，4、未能顺利毕业 ，5、认证加急办理，6、成绩单/毕业证不合格，7、学校不被认可，8、项目未备案等情况，我们可以帮助到你！

胡律师

不安抗辩权的行使是有条件的