只有当潮水退去，才知道谁在裸泳”——议奥运会能够影响房价上涨吗？

战国骑士

只有当潮水退去，才知道谁在裸泳”——议奥运会能够影响房价上涨吗？
  奥运会能够影响房价吗？既得利益集团的写手已经为我们备足了资料，最近几届奥运会的主办国在奥运会申办成功之后，都经历了一波大牛市。言外之意，倘若这是一种规律，中国自然也不能例外，房价的上涨就变得顺理成章。但是，他们掩盖了奥运会之后的景象。以上届雅典奥运会为例，在取得举办资格后，雅典房价在1995-200
2年7年间上涨了65%（这个涨幅比中国小多了，深圳市5个月房价涨幅就达到了70%）。但奥运会之后雅典就迎来了房价的暴跌，许多商品房的价格下跌了一半。
    既得利益集团的代言人只提奥运会导致的房价上涨，而对奥运会后房价的下跌闭口不谈，他们对信息传播方向的把握总是恰到好处。
    雅典房价为什么下跌？根源在于，炒上去的房价没有根基，难以维持。希腊并非一个国际化程度很高的城市，本地需求十分有限，需求的不足造成供应的过剩，一旦奥运题材炒作完毕，房价会在价值规律的作用下，重新回归到本来的位置。
    我国见多识广的开发商等既得利益者，不断制造出一个又一个题材，演绎出一波又一波涨势。在奥运会没有到来的时候，有些地方的房价已经上涨了好几倍，问题是，在奥运会之后，这些擅长编造故事的开发商和炒房者们，如何继续他们的炒作之旅，把房价推向新的高度呢？
    事实上，一些既得利益集团已经开始考虑奥运会之后的“后事”，他们请人撰文，分析奥运会房价继续上涨的N个理由，让买房者和炒房者坚定信心。其实，奥运会只是一个哄抬房价的幌子，奥运会本身对房价上涨的推动力是非常有限的。为了追求自身利益最大化的需要，一些人夸大了奥运会的作用。
    中国房价涨到哪里，能否在奥运会之后继续演绎辉煌，完全取决于实际需求与供应的博弈。有一点是肯定的，即使以目前的房价来看，它也已经与民众的实际购买力拉开相当一段距离，也就是说，如果不是炒房者吸纳并囤积了一部分房源，住房的供应可能已经过剩。许多人看住房供应只比较当年的新增供应，而忽略了比新增供应量大得多的存量住房。这些存量早晚会被释放出来，对房价产生重大影响。
    现在，这些存量之所以没有充分释放出来，是因为房价仍未脱离快速上涨轨道，囤积房源者仍带着强烈的获利预期。因此，房价虽然在上涨，而交易量却在急剧萎缩。北京市的房屋交易，每年4、5月份都非常活跃，但今年这个期间住宅期房网上签约套数较去年4月下降了51％，出现了有价无市的局面。
    房价以大大超过居民收入的速度上涨，距离民众的实际购买力越来越远。换句话说，房价快速上涨的过程实际上也是购买力萎缩的过程，只不过大批炒房资金的入市掩盖了这一点。但是，没有实际需求力量的支持，房价必然会成为强弩之末。这只是时间问题。
    在我国，房市的拐点很可能正在酝酿中。这不仅与经济的周期有关（世界上没有只涨不跌的房市），也与人口结构有关。上世纪80年代实行计划生育后的独生子女一代，在奥运会前后（这种巧合实在太微妙了！），将逐渐取代多子女一代成为房市的需求主力，一部分独生子女家庭将来甚至可以从双方的父母那里继承到两套住房，这些住房早晚会流入市场。
    人口结构的变化注定将改变市场需求主体。当年日本房价在面对这一人口结构改变时，走出了一波持续十几年的下跌行情，中国的既得利益者们能够改变这一规律吗？
   奥运会作为一个生动的幌子，现在，它对既得利益集团仍然大有用处，他们将千方百计地把它打扮得漂漂亮亮，并佐以其他题材相配合，疯狂地进行炒作。问题是，这种炒作能持续到何时？“只有当潮水退去，才知道谁在裸泳”，那么，奥运会后，谁会成为房市中的裸泳者呢？

[ 本帖最后由 战国骑士 于 2008-3-20 08:50 编辑 ]

一名新沂人

说得不错。不过，新沂的房价不会有太大的降幅，估计不会低于1500

战国骑士

原帖由 一名新沂人 于 2008-3-19 23:18 发表
说得不错。不过，新沂的房价不会有太大的降幅，估计不会低于1500

如果能降到1500的话，有许多人就要哭了，甚至有的开发商可能会自杀！

自由的人

如果能降到1500元已内，真的要跳楼了！

wy123

分析的好,现在房子涨的太离谱了,敢快降价!

战国骑士

YC53YC 吸根烟等着看新沂房价如何炒呢！
看看开发商都有什么手段都亮出来吧！
有时间我会搜集一下开发商惯用的伎俩供大家参考！

战国骑士

为了促使购房者下决心付出定金、签订合同，房产商通常会耍些手段。
戴高帽
卖方拼命吹捧对方，说尽好听的话。这些花言巧语让买方不好意思多谈价格，胡里胡涂付定签约。遇到这种场合，买方必须头脑清楚，仔细评估卖方的房屋是不是真正地适合您，有没有未发现的隐患和问题，然后再认真地与对方讨价还价。

制造气氛
卖方制造气氛的手段很多，例如：
——利用过去的优良业绩，制造热销动人的气氛，促成签约。
——施以小恩小惠，形成卖方的人情债，令买方感动。
——制造业务鼎盛场面：
1：如向买方出示客户来访记录、购房意向书等，说明多少人来看楼、多少人有购房意向；
2：公开挂出售楼成绩表，说明哪些已签约售出，哪些已付定金，即将成交；
3：请人"撬边"。让一些人冒充购房者前来看房，不断赞美房屋，渲染气氛，甚至假意付定签约；
4：电话自打自听。卖方内部人员互打电话，听话人故意大声与“购房者”对话，让买方听到；
5：每遇成交( 有时是虚假的)，全体销售人员起立鼓掌，大声唱和，鼓动买方跟风；
6：“即将涨价，最后一次便宜机会”；
7：“只有最后一套(或几套)，错此良机，终生后悔”；
买方遇到第一种情况，应留意意向性买主的姓名、地址、电话、设法取得联系，了解过去的成交价或意向定价与房屋情况，与自己意欲购买的房屋进行比较。如有可能，则与他们结成同盟，共同向卖方施压。
面对第二种情形，买方只要清楚，对方的小恩小惠是要换取你十倍的付出。
遭遇第三种场面，买方首先应看穿这是做戏，不必信以为真，你只需从容不迫，亦步亦趋地杀价。如果你了解内幕，可以含蓄地点破其中一二，打击卖方士气，为下一步杀价制造有利于自己的氛围。

纵使明天涨价，纵使是最后一套房子，买方也不要急不可耐，自乱方寸，应该再次审视这样的房子、这样的价格，是不是真的理想；如果是，就先接受卖方的价格，再在细节问题上讨价，迫使卖方让步，达到降价目的。

买房子，送花园、露台、家具、汽车等
为了促进房屋销售，有些房产商使出搭送的手段，这实际上是一种变相降价的做法。但是，很多时候房产商声称的送花园、露台等是富有欺骗性的。因为如果花园面积属于房屋占有范围之内，那就是房屋应摊土地面积，本来就应归购房者所有；如果花园面积为公用面积，更谈不上奉送，应归全体业主共有。同样道理，露台也分独用露台(专为某一户房屋设计)和公用露台(整幢房屋共用)，对露台的使用权和所有权是业主房地产权的一部分，不能与房地产权分割，所以，谈不上由开发商"奉送"。
送轿车、家具、空调等，也都是变相降价的一种形式。羊毛出羊身上，这部分钱还是要由买房人掏的。买房人只要想一想，卖方会无缘无故地降价吗？会无缘无故地送东西给你吗？或者市场大势使然，或者企业内部原因，或者二者兼而有之。
买方当然可以不接受卖方的搭送，直接要求降低相应的房价，因为搭送的东西不一定会令人满意。

yimingdian

原帖由 战国骑士 于 2008-3-20 08:51 发表

如果能降到1500的话，有许多人就要哭了，甚至有的开发商可能会自杀！

你知道笑的人更多，对买房贷款后几年地方经济也有好处啊，否则每年把收入源源不断的还银行还不够，消费就困难，工人涨工资就是句空话。

战国骑士

原帖由 yimingdian 于 2008-3-20 11:49 发表

你知道笑的人更多，对买房贷款后几年地方经济也有好处啊，否则每年把收入源源不断的还银行还不够，消费就困难，工人涨工资就是句空话。

也有道理！有人哭自然就有人笑了，我在看热闹！