楼市萎缩从南到北 是短暂喘息还是长期下跌开始

感悟人生

高价恶性循环提前被释放的消费需求和投机需求，也是促使楼市陷入僵局的重要原因

　　深圳楼市怎么了？近段时间，王锋不时接到市里一些官员的电话。王是深圳房地产研究中心主任，也是深圳房地产市场的官方智囊。“他们问我楼市为什么会萎缩得这么厉害。”

　　“大家似乎都很惊诧，但这个变化是合乎逻辑的。”王锋说，楼市萎缩与宏观政策相关，也和供求关系密不可分。

　　他提供了这样一个分析：宏观政策方面，从去年到今年的金融税收政策调整，比如征收物业税的可能性、强征个人所得税、对第二套房贷提高利率和首付，抑制了投资的需求。

　　“过去的一年增长这么快，确实是不正常。”王锋说，而随着价格的攀升，自住需求的供求关系也在调整，在高位房价下受到抑制。

　　官方发布的深圳一手楼成交数据显示，21世纪的第一个五年，深圳楼价波澜不惊，5年才涨了500块钱。然而从2005年起，楼价逐年攀升，从6000元涨到7000元，只花了1年时间，从7000涨到8000，只花了半年时间。到2006年，深圳关内关外的均价突破9000元。而2007年的上涨，无疑超出了所有人的想象力。从9000到15000，只花了十个月时间，深圳楼市市值差点翻了个身。

　　暴涨的事实像一块坚硬的铁，所有人都绝望了，没有人相信楼价会回落。高莹，一个刚毕业不久的女孩子，和男友在深圳看房，看了三年，心理价位从市区8000元以下一直调整到关外1万元以下。去年上半年，他们曾在华侨城看了一套二手房，犹豫了一个月之后他们发现房价从8000元/平米上涨到了13000元/平米。所以，现在他们决定要买他们能够买得起的任何房子，包括距离市区一个多小时车程的郊区房。

　　高莹的心态绝非个例。楼价迅速攀升，需要房子的人担心房价会继续暴涨而提前入市，大量投资者亦同时涌入。而购买者越多，楼价再被推高，又使更多买楼人恐慌性跟进。今年上半年的深圳楼市，陷入了一个循环往复的怪圈。

　　“今年涨得最厉害的是四、五、六月，投资者喜欢追涨，所以成交量也多于往常”，中原地产总经理李耀智说，在深圳二手房市场，五六月份的成交量大概是每个月13000-14000套。远高于之前每个月6000-8000套的水平。

　　也就是说，今年第二季度，深圳楼市在一个从未有过的高点，以相当高的增长速度，维持着从未有过的销售水平。部分业内人士分析，这个时间段里，提前被释放的消费需求和投机需求，事实上也是促使楼市陷入僵局的重要原因。

　　左庭右院推翻骨牌先前抢购到楼盘的人发现房产价值缩水了，10万元人民币瞬间蒸发

　　“可能在某段时间出现了成交量的放大”，王锋向记者指出，但总的趋势，今年的成交量少于去年。

　　作为投资品，深圳楼市在上个月走出了上升通道，不同层面的狙击包围了楼市：

　　实力强、有多套房产的人，比如贾先生，受到即将开征物业税的传言影响，开始惴惴不安。

　　实力不强但想参与炒房的散户，受到第二套房利率上浮和进入加息周期的预期影响，投资冲动减退。

　　正准备购买第一套房的置业者，看到楼市观望气氛逐渐弥散，开始和市场保持一致，继续观望。

　　从二手楼交易看，这几个月放盘的人逐渐增多，但看房者却逐渐减少，而且看房的人还喜欢讨价还价。在这个成交量跌入谷底的季节里，卖方市场有逐渐向买方市场转化的迹象。

　　从六月的领涨，到七月，媒体逐渐报道出成交量下降，这种状况一直维持了三个月，之后就是深圳黄金周只卖了87套房子的消息被炒得沸沸扬扬。

　　在那个黄金周，还有一些信息成为市场转向的标志。

　　国庆节之前，左庭右院这个位于深圳布吉关外的楼盘悄悄在报纸上打出了促销广告，“购房送全套家私电器以及全屋装修”，这个“重大利好”并未带来购房的滚滚人流。“十一”期间，左庭右院又刷新了广告内容：买3房送10万，买2房送8万。

　　左庭右院的业主们再也坐不住了。两周前，他们为抢购到这个楼盘而欣喜若狂，现在突然发现房产缩水，10万元人民币瞬间蒸发。

　　左庭右院的新房主动降价，推倒了第一块多米诺骨牌，在业界引起轩然大波。“会不会降价促销，就要看开发商资金链是否会断裂，可能一些小型地产商会撑不住。”王锋分析说。

　　更多开发商在低迷的观望中等待，“总之，不可能再提价了。”一位地产界人士说，“但也不能降价，卖房子像卖股票一样，买涨不买跌，越降价，越没人买。”

　　一些大型地产公司也开始坐立不安。据深圳中海地产营销部门介绍，今年三个楼盘的第二期销售都受到了成交量下降的严重影响。除了10月1日当天售出少量单位外，半山溪谷和西岸华府等楼盘销售都陷入低谷。这个在去年完成了31亿多销售额位居深圳销售量第一的房产公司，今年正在为完成40亿的年销售额任务发愁，因为楼市回暖的迹象和理由都看不到。

　　跌回2006？萎缩是一个拐点，之后楼市方向究竟如何尚难以判断

　　今年上半年，深圳均价7万/平米到10万/平米的豪宅曾受到市场疯狂追捧。但现在，从关内到关外，从豪宅林立的大梅沙、红树林，到打工者置业的宝安、龙岗，所有的房子突然间都无人问津。那些一掷千金的购房者消失得无影无踪。

　　“这两周几乎没有人买，连看的人都少”，深圳中海市场营销部王宁峰发现，买房者似乎突然就对房子没兴趣了，不像六七月，中海的新房子一推出，马上一抢而空，还有人头一天晚上就去排队，当时的情形连他自己想起来都“恐怖”。

　　“当时我们也不想卖这么高，每次定价都是开会讨论的。”一位在深圳某大型地产公司工作的资深人士告诉记者，这是非理性的一个价格。但是大家那时候都像疯了一样，只要有个盘，就有人来买，当时市场价格就是这么高，你不卖这么高，比那些小开发商的价格还低，面子上都说不过去。

　　现时的萎缩同样令地产商们感到“恐怖”。“楼市成交量萎缩相当吓人，而房价同时出现了松动迹象”，世联董事长陈劲松说，现在买家有还价能力，而且出现了买家反价的行为。

　　“这种调整会使房价不理性的增长逐步回归到理性。”深圳房地产研究中心主任王锋说。

　　对于楼市成交量的萎缩，因为数据支撑已无疑义，而市场需求的减少会不会导致降价，业内人士似乎存在不同意见。

　　“深圳楼市可能会跌回2006年底的水平。”中原总经理李耀智根据他在深圳11年的从业经历给出了这个判断。他说，“我从来没有遇到过上半年这样的疯涨，也没有遇到下半年这样的成交量萎缩”。今年价格的提升，对产品没有任何帮助，是市场令价钱往上升。所以，李耀智认为，这种上升并不稳定，政策环境变化，导致市场变化，可能会使深圳楼市回落到2006年底的水平。

　　“会不会大幅下跌还说不定”，陈劲松的观点则稍有不同，他认同深圳楼市已经出现了明显的价格松动，但还没有出现大幅抛售的明显迹象。这是一个拐点，但方向不确定，之后楼市的方向究竟如何，谁也不能做出判断。

　　深圳房价也曾经有过一次剧烈的下跌历史。1994年，国家宏观调控之后，深圳罗湖区楼市曾经从一万块跌到了六七千元。但一些业内人士指出，当时深圳楼市根本不成其为楼市，只有很少量的商品房，一栋房子跌价就可以令整个均价下调，和现在庞大的住宅市场不可同日而语。

感悟人生

大城市的房价降了,新沂房价下降的日子还会远吗!!!!!!!!!!!

无根水

恐怕 是你一项情愿，一年前买和一年后买价格一定相差不少除去资金的时间价值外，恐怕还要多支付一笔YC42YC

kaciro

唉~不要望风就是雨！！！唉。。。

逝水·年华

全民浮躁。。。。
都买房去吧 。。。
我们的目标是消费水平和美国一起。
购房消费要比美国高一大截 。。