徐州市住宅物业管理条例

市房产服务中心

第五章 物业管理服务

第四十四条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，按照国家有关规定组织从业人员参加职业技能培训，提高从业人员素质和技能水平。
物业服务企业在承接项目前，应当将营业执照、主要负责人、固定办公场所、联系方式和人员相关信息书面告知项目所在地的县（市）、区物业管理主管部门。
第四十五条 鼓励物业服务与养老服务相结合，支持有条件的物业服务企业开展养老服务业务，引导物业服务企业通过智慧化服务平台提供助餐、助行、护理、家庭保洁、代购代缴、定期 巡访等形式多样的服务。物业服务企业可以按照有关规定申请相应优惠扶持政策。
第四十六条 物业服务企业应当在住宅物业管理区域显著位置公布或公示下列信息：
（一）加盖企业公章的营业执照复印件、项目负责人基本情况、联系方式；
（二）物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、收费依据、物业服务投诉电话等；
（三）电梯、消防等共用设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式和应急处置方案等；
（四）公共水电分摊费用、物业专项维修资金使用、利用共有部分从事经营活动产生的收益的收支情况；
（五）房屋使用过程中的结构变动等安全事项；
（六）其他应当向业主公开的信息。
前款第一项至第三项应当长期公布，第四项应当至少每半年公布一次，第五项应当及时公示。业主对公布或者公示内容有异议的，物业服务企业应当及时予以答复。
第四十七条 物业服务企业应当按照法律、法规规定和物业服务合同约定提供物业服务，不得有下列行为：
（一）违反物业服务合同约定降低物业服务标准；
（二）未经法定程序提高物业服务收费标准；
（三）未经业主大会同意或者未按照物业服务合同约定，处分属于业主共有的财产；
（四）未经业主大会同意或者未按照物业服务合同约定，将物业费、公共水电分摊费用、汽车停放费用等捆绑收取；
（五）采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费；
（六）法律、法规禁止的其他行为。
第四十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定，指派项目负责人负责物业服务项目的运营和管理。除物业服务合同另有约定外，项目负责人只能在一个物业服务项目任职。
业主委员会经征求业主意见，可以要求物业服务企业更换项目负责人，物业服务企业应当及时更换。
物业服务企业更换项目负责人的，应当在住宅物业管理区域内显著位置进行公示。
第四十九条 市、县（市）、区物业管理主管部门应当依法将业主、物业服务企业、项目负责人的信用信息记录、归集、录入公共信用系统；会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。
第五十条 一个住宅物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务，可以根据分期开发情况或者不同物业的使用性质，提供不同收费标准的服务。物业服务企业可以根据物业服务合同的约定预收物业费，预收物业费的期限最长不超过一年。
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费等相关费用。业主自行管理的住宅物业管理区域，业主委员会可以向业主收取物业费等相关费用。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务企业可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。
业主拒付物业费损害他人合法权益的，业主大会或者业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约督促其支付。
业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人。物业所有权发生转移时，转让人应当与物业服务企业结清物业费；受让人应当在办理权属登记后三十日内，将物业权属转移情况、物业费结算情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业费由建设单位全额承担。
物业服务合同未约定或者未经业主同意，物业服务企业自行提供的服务，不得向业主收取费用。
第五十一条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行**指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行**指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行**指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。
实行**指导价的，发展改革部门应当会同物业管理主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。发展改革部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。
物业服务行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主大会或者业主大会授权的业主委员会和物业服务企业在协商时参考。
第五十二条 物业费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。
实行酬金制的，业主委员会预收的物业服务资金除支付物业服务企业的酬金外，其余部分用于物业服务合同约定的支出，由物业服务企业申请使用，据实列支，结余由业主享有，不足由业主承担。
实行酬金制的物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
第五十三条 业主委员会应当在物业服务合同期限届满九十日前组织召开业主大会会议，决定是否续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。双方续约的，应当重新签订物业服务合同。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外；同时书面告知物业所在地物业管理主管部门和街道办事处（镇人民**），并在住宅物业管理区域显著位置公告。
物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，物业服务企业继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务企业或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务企业应当继续处理物业服务事项，维持正常的物业管理秩序，并可以请求业主支付该期间的物业费。
第五十四条 物业服务企业应当在发生下列情形之日起十五日内退出住宅物业管理区域，合同另有约定的除外：
（一）物业服务合同依法、依约解除的；
（二）经人民法院判决或者仲裁机构裁决物业服务企业应当退出的；
（三）物业服务企业营业执照被依法吊销的；
（四）法律、法规规定的不得继续从事物业服务活动的其他情形。
物业服务企业不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等理由拒绝退出。
第五十五条 物业服务企业退出住宅物业管理区域时，应当依法履行下列交接义务：
（一）移交物业服务用房；
（二）移交前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产；
（三）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；
（四）移交建设单位按照本条例第四十一条第二款规定移交的资料；
（五）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；
（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
拒不退出或者移交的，业主委员会可以请求物业所在地公安机关给予协助；有破坏共用设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理。
在办理交接时，交接各方应当对住宅物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地街道办事处（镇人民**）备案。
第五十六条 单体物业或者规模较小的物业，业主大会可以决定自行管理本住宅物业管理区域。
由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，住宅物业可以在街道办事处（镇人民**）、社区居（村）民委员会的监督指导下由业主自行管理。
实行自行管理的，应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。
电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。
第五十七条 市、县（市）、区人民**应当制定老旧住宅小区物业整治改造规划和年度实施计划，完善配套基础设施和公共服务设施。
市、县（市）、区人民**有关部门应当指导、协助老旧住宅小区增设必要的停车位和车辆充电设施，以及加装电梯。
老旧住宅小区完成整治改造后，街道办事处（镇人民**）可以组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业管理或者由业主自行管理物业。
未实行物业管理的老旧住宅小区，由街道办事处（镇人民**）组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务。
市、县（市）、区人民**应当对老旧住宅小区整治改造和住宅物业管理相关费用给予适当补贴。
第五十八条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营设施设备竣工验收后，建设单位应当依法将其移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并依法承担住宅物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外相关管线和设施设备的维修、养护、更新的责任，有关费用由专业经营单位承担，但二次供水设施的费用承担，按照有关法律、法规规定执行。
老旧住宅小区内未依法移交的专业经营设施设备，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收，具体实施办法由市人民**制定。
专业经营单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订书面委托协议的，由专业经营单位自行负责相关工作。
专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。

第六章 物业安全管理与使用维护

第五十九条 物业服务企业负责住宅物业管理区域共有部分安全检查和维修养护，并承担超过保修期或者合理使用年限后的物业安全管理责任。业主负责物业专有部分安全检查和维护保养。
物业服务企业应当登记进出住宅物业管理区域的外来人员和车辆，履行车辆停放管理义务，并定时对住宅物业管理区域进行巡查。
住宅物业管理区域内安装监控安防设施设备的，物业服务企业应当定期维修养护，保障正常运行。
物业服务企业对维修养护、改造物业及配置固定设施设备而形成的资料，应当妥善保管并建立档案。
第六十条 物业服务企业应当在消防车道、消防车操作场地、消防设施设置明显标识和禁止占用提醒；对人流干道、疏散通道、化粪池、电梯等重点部位和重要设施进行经常性检查。
对检查中发现的安全隐患，应当立即处理，并发出警示；发现专业经营设施设备有安全隐患的，应当及时报告相关专业经营单位；存在重大事故隐患的，应当及时报告物业所在地街道办事处（镇人民**）和负有安全生产监督管理职责的部门。
尚未组建业主委员会、未选聘物业服务企业的住宅小区，社区居（村）民委员会应当组织业主、物业使用人做好消防安全工作。
第六十一条 业主或者物业使用人装饰装修物业的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。
业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业办理登记手续，签订装饰装修服务协议。涉及拆改非承重结构及燃气设施等需要报相关部门批准的，应当依法办理批准手续。未办理登记、批准手续的，物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约的规定，禁止装饰装修施工人员进入住宅物业管理区域。
物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时，业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。
物业服务企业不得向业主或者物业使用人指定装饰装修施工单位、材料供应商以及物料搬运人员。
第六十二条 住宅物业管理区域内发生下列情形之一的，物业服务企业应当向有关主管部门报告：
（一）发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全的；
（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全的；
（三）发生群体性突发事件的；
（四）住宅物业管理区域内发生其他重大事项的。
第六十三条 住宅物业管理区域内禁止下列行为：
（一）擅自改变物业的规划用途；
（二）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，扩大承重墙上原有的门窗洞口；
（三）将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方；
（四）违法搭建建筑物、构筑物；
（五）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位和配套建筑，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
（六）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品；
（七）制造超过规定标准的噪声、振动或者影响邻居采光、通风；
（八）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷堆放杂物、露天焚烧垃圾；
（九）高空抛物；
（十）侵占绿地、擅自砍伐树木、毁坏绿化和绿化设施；
（十一）擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆；
（十二）擅自在物业管理区域内悬挂、张贴、涂写、刻画等；
（十三）非法饲养动物、种植植物；
（十四）违反用电安全要求私拉电线和插座为电动自行车充电；
（十五）占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道、安全出口，圈占、遮挡消火栓，损坏消防设施及器材；
（十六）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门。
有关主管部门、街道办事处（镇人民**）应当依法依规及时查处住宅物业管理区域内的违法违规行为。
业主大会或者业主委员会对侵害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约请求行为人停止侵害、排除妨害、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
第六十四条 住宅小区应当根据需要设置电动汽车、电动自行车的停车场所和充电设施。
新建住宅小区，建设单位应当按照规划要求配建电动汽车、电动自行车的停车场所和充电设施。

第七章 物业保修金与物业专项维修资金

第六十五条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业维修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。
建设单位应当在申报办理工程竣工验收备案前，按照建筑安装工程总造价百分之一的标准交存物业保修金，用于物业保修期内建设单位不履行保修责任，或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的维修费用列支。物业保修金不得纳入房屋建设成本。
物业保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、**监管的原则，由市或者县（市）、区物业管理主管部门统一管理。
物业保修金交存期限为五年。交存期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足；交存期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。
物业保修金收取、使用和管理的具体办法由市人民**制定。
第六十六条 同一住宅物业管理区域内，有两户以上业主的住宅物业和非住宅物业，业主应当交存物业专项维修资金。物业专项维修资金属于业主所有，专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
新建商品房首期物业专项维修资金，由建设单位在办理网签备案时代为足额交存，业主应当按照合同约定向建设单位交纳物业专项维修资金，未按规定交存首期物业专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付买受人。
受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在办理网签备案时依法交存电梯、消防等设施设备专项维修资金，纳入住宅物业管理区域物业专项维修资金管理。
物业专项维修资金管理办法由市人民**制定。
第六十七条 在已设立物业专项维修资金账户的住宅物业管理区域，业主未交存物业专项维修资金或者分户账物业专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当按照国家、省和本市的相关规定及时补交或者续交。
第六十八条 本条例施行后的新建住宅物业项目，建设单位未按照本条例第十七条的规定提出成立业主大会书面报告的，住宅物业共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当由建设单位承担维修责任。
物业维修资金的使用遵循受益人和负担人相一致的原则。建设单位已经按照规定提出成立业主大会书面报告但业主大会尚未成立期间，需要动用物业专项维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所在地社区居（村）民委员会组织征询相关业主意见后，根据法定程序办理物业专项维修资金提取事项。
超过一定额度的物业专项维修资金使用项目，应当采取招标投标、审价等方式，保障资金安全。
第六十九条 物业保修期限届满后，发生下列危及房屋安全以及人身、财产安全的紧急情况，物业服务企业应当先行采取应急防范措施，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用物业专项维修资金：
（一）外墙、屋面渗漏的；
（二）电梯发生故障经电梯检验检测机构评估认为危及人身安全的；
（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；
（四）楼顶、楼体外立面有脱落危险的；
（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；
（六）消防设施出现功能障碍，住宅物业管理区域存在重大火灾隐患的；
（七）危及房屋安全或者人身安全的其他情形。
应急维修工程竣工验收后，应当将经过审计的物业专项维修资金使用总额以及业主分摊情况在住宅物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日。
第七十条 物业专项维修资金的增值收益，扣除业主房屋分户账滚存资金（利息）和必要管理费用的剩余部分，可以建立维修资金统筹分账，主要用于住宅物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用的项目，以及受益人为全体业主或者无法界定受益人的项目维修、更新和改造。

第八章 监督管理

第七十一条 市、县（市）、区物业管理主管部门应当对街道办事处（镇人民**）、社区居（村）民委员会物业管理工作人员、业主委员会成员和物业服务企业相关人员进行培训，提高物业管理和服务水平，所需费用纳入同级财政预算。
市、县（市）、区物业管理主管部门和街道办事处（镇人民**）应当组织开展物业管理法律、法规的宣传工作，增强业主自我管理的意识和能力。
第七十二条 市物业管理主管部门履行下列职责：
（一）负责全市住宅物业管理活动的相关政策研究，建立完善住宅物业管理机制；
（二）指导、服务和监督各县（市）、区住宅物业管理的监管工作；
（三）统筹全市住宅专项维修资金监管工作；
（四）建立和管理市物业管理公众服务平台；
（五）建立和完善物业服务行业信用管理体系；
（六）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同、承接查验协议等示范文本；
（七）法律、法规规定的其他职责。
第七十三条 县（市）、区物业管理主管部门履行下列职责：
（一）指导、监督街道办事处（镇人民**）物业管理相关工作；
（二）指导、监督选聘物业服务企业、物业服务企业交接、物业承接查验和物业服务企业履约以及相关的备案工作；
（三）负责指导、监督业主大会、业主委员会筹建、换届以及日常监管工作，建立日常培训和业务指导机制；责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定；
（四）负责物业专项维修资金的监督管理；
（五）协调老旧住宅小区整治及推进未建立物业管理的住宅小区转入物业管理；
（六）法律、法规规定的其他职责。
第七十四条 街道办事处（镇人民**）履行下列职责：
（一）具体负责辖区内住宅物业管理工作，完善社区公共服务体系，健全物业管理工作长效机制；
（二）指导、协助和监督辖区内业主大会、业主委员会的筹建、备案、换届以及物业服务企业的选聘、交接等工作；
（三）负责住宅物业管理相关参与主体信用信息的采集；
（四）建立住宅物业管理争议化解机制；
（五）落实住宅物业应急管理机制，制定辖区内物业管理应急预案；
（六）法律、法规规定的其他职责。

第九章 法律责任

第七十五条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，依照其规定处罚。
第七十六条 本条例规定的行政处罚，按照相对集中行政处罚权的规定应当由其他执法主体实施的，依照其规定执行。
第七十七条 建设单位违反本条例规定，有下列情形之一的，由县（市）、区物业管理主管部门或者按照下列规定予以处罚：
（一）违反本条例第十七条第一款规定，未报送相应材料的，责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款；
（二）违反本条例第十九条第一款规定，未按照规定交纳首次业主大会会议筹备费用的，责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款；
（三）违反本条例第四十条第一款规定，未按照要求委托第三方机构进行评估的，责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款；
（四）违反本条例第六十五条第二款、第四款规定，未按照要求交存或者未补足物业保修金的，责令限期改正；逾期不改正的，处十万元以上三十万元以下罚款；
（五）违反本条例第六十六条第二款、第三款规定，未按照要求交存物业专项维修资金的，责令限期改正；逾期不改正的，处应交存物业专项维修资金数额的百分之十以上百分之三十以下罚款。
第七十八条 物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由县（市）、区物业管理主管部门按照下列规定进行处罚：
（一）违反本条例第四十二条第二款规定，未公告承接查验情况的，责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款；
（二）违反本条例第四十六条规定，未公布或者公示信息或者公布、公示虚假信息的，责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。
物业服务企业违反价格管理规定的，由市场监督行政主管部门按照价格法律、法规的规定处罚。
第七十九条 物业管理主管部门、**相关职能部门及机构、街道办事处（镇人民**）的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第十章 附则

第八十条 物业服务企业之外的其他管理人接受业主大会委托管理住宅物业的，适用本条例有关物业服务企业的规定。
非住宅物业的管理参照本条例执行。
第八十一条 本条例自2021年12月1日起施行。

皓月之明

我就关心物业是怎么产生的？既然业主是主人，那选择物业不是应该由业主自己选择吗？

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千里独行侠

应该由业主自己雇佣有管理资质的公司管理！

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有几家合格的？

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物业、教育、医疗现在是最大的民生问题，物业公司存在就不适合中国的国情，现在的物业公司哪个不违反法律法规的规定要求，谁去管，老百姓一个人去管，力量太小，物业应该由社区管理，工作人员由社区委托劳务公司搞劳务代理，按劳动法给予工资待遇，社区领导属于公职人员管理物业公司，这样服务质量有量化考核，工人不敢偷懒，服务质量也上去了，老百姓也会满意。另社区与物业公司区别，社区属于服务型，物业公司属于逐利型，性质不同，物业只打扫公摊面积，确收全部面积的钱不合理，物业收费那么高，聘用的工人都是60岁以上的，工资很低，我们给的物业费是聘用法定工作年龄的工人的。物业公司严重盘剥了工人的劳动价值。如果社区管理物业费也会大大降低。

123jia

路过

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物业未按收费的标准提供服务，降低了服务标准，到哪里投诉？

新鲜事123

好好研究研究法律吧

安理会常委

清尊素影

有章可循