葛宜兵律师：我的经典案例之借名买房篇（二）

葛宜兵

葛宜兵律师：我的经典案例之借名买房篇（二）

我作为律师执业以来，先后办理了大量民商事及刑事案件，既有成功代理的喜悦，也有办案失当的教训，两者都很值得回顾和总结。现选取本人亲自办理的一些成功案例，分类整理，各自形成独立篇章，初步分为借名买房篇、劳动争议篇、交通事故篇、刑事辩护篇等，每一篇将有3-4个自办案例，内容包括案情回顾、办案体会与点评，届时将陆续发表在新沂市城市论坛法治专栏，以飨读者、网友。也请各位同仁不吝指教，相互交流，共同探讨，为更好地维护当事人权益发挥更大的作用。我愿与各位朋友携手共进。

案例二：以亲属名义购房后，房产证颁给实际购房人，债权人要求撤销一审、二审被驳案

该案经新沂市人民法院（2013）新民初字第0335号民事判决书判决，一审法院以涉案房屋实际所有权人系杨某，且朱某、杨某对房屋的赠与行为目的并非恶意逃避债务而损害陈某的利益而驳回陈某的诉讼。陈某不服上诉诉至徐州市中级人民法院，（2013）徐民终字第2577号民事判决书驳回上诉，维持原判。

【案情回顾】

杨某某与朱某原系夫妻关系，杨某某与杨某系姐弟关系。杨某在徐州市区工作，2008年，杨某因没有住房公积金，于是以杨某某名义购购置徐州市绿地商城商品房一套。2010年徐州市房产部门对涉案房屋颁证，登记杨某、杨某某为共有人，共有份额各为50%。

2011年，朱某、杨某与杨某某将涉案房屋变更登记到杨某一人名下，杨某某与朱某协议离婚。2012年8月，陈某以朱某欠款50万元，涉案房屋的50%份额系夫妻共有财产为由申请法院将涉案房屋查封，并诉至法院要求撤销朱某、杨某某与杨某之间的房屋赠与合同。本人为杨某代理本案诉讼。

【办案体会与点评】

现实生活中，在当事人没有住房公积金，而通过公积金买房可享受较低贷款利率的情况下，当事人借用他人名义买房也在情理之中。鉴于个案的实际情况不同，处理的结果也截然不同。该案同样涉及到以他人名义购房后产生的纠纷。

从本案证据来看，第一，涉案房屋在购买时登记在杨某某及杨某名下，按照物权法的物权登记效力，不特定的第三人有理由相信涉案房产中杨某占有50%的份额，该房屋在没有赠与过户前，债权人有权申请查封属于杨某某的房产份额。第二，杨某某是否实际参与购房、实际支付购房款、实际使用涉案房屋，成为该案的重要争议焦点。从杨某提供的证据及庭审情况，杨某某并没有购房的真实意思表示，其与朱某将涉案房屋变更到杨某名下，一是为了减少离婚后因此产生纠纷，二是其本人客观上也无任何份额，无非是通过赠与的方式将房屋产权回归到实际产权人户头上，此举没有违反任何法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。

【友情提示】

鉴于借名购房的风险较大，建议尽量避免以他人名义购房，以免因小失大。如果确需如此，可以注意以下几个方面：

1、尽量选择可靠的、信誉好的人，这一点至关重要。以不熟悉的人名义购房的案例也较多，纠纷发生后，往往因举证困难，败诉的风险极大。

2、可以让对方出具书面购房事实的承诺书，这样一旦出现纠纷，名义上的购房人更符合隐名代理的法律特征，实际购房人的合法权益能得到保证。

3、最好与对方签订一个实际购房合同，双方将实际购房情况以书面形式固定，约定房屋的实际权属及过户时间，尤其是加大违约责任，在名义人反悔的情况下，实际购房人可以向对方主张高额违约金，让违约方无利可图。

（未完待续）

葛宜兵

法律咨询的帖子不能沉。

一叶浮萍

学*了！谢谢葛律师在百忙之中，给我们上了浅显易懂的法律课。希望每个人依法指导自己的行为！