住宅小区公共资源的合理利用与限制

胡律师

住宅小区公共资源的合理利用与限制
——江苏无锡中院裁定华俊诉邹新等排除妨碍纠纷案

稿件来源: 中国法院网 发布时间：2015-01-09 09:45:11

　　裁判要旨

　　小区业主有权利合理利用公共资源，但不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益，同时还应尊重公序良俗。

　　案情

　　江苏省无锡市金源庄园174号业主邹新于2010年在金源庄园173号房屋东侧绿地中打井8口，用于排放其家庭使用的地源热泵管道，并通过引导管线绕过173号房屋后门联至其家中。施工完成后，邹新将上述施工地段的绿化予以恢复。

　　2012年，原告华俊与金源公司签订《商品房买卖合同》，约定金源公司将173号房屋出卖给华俊。华俊在装修过程中，发现邹新排放的地源热泵管井，双方协商未果，华俊遂诉至法院，请求法院判令被告邹新、金源公司立即停止侵权行为，清除地源热泵深井及铺设的管线，并恢复原状。

　　裁判

　　江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院认为，邹新擅自在争议绿地中排放地源热泵设施，虽然其事后已经恢复了绿地，但其将来对地源热泵设施的维修、保养等行为势必会在争议绿地地表施工，必然对公共绿地造成侵害，邹新的行为对原告华俊已经构成侵权。判决被告邹新将其排放于173号房屋东侧及东北侧绿地内的地源热泵设施予以清除，并恢复原状。

　　邹新不服一审判决，向无锡市中级人民法院提起上诉，后以其自愿将其排放于173号房屋东侧及东北侧绿地内的地源热泵设施予以清除，并恢复原状，华俊及金源公司愿意给予相关补偿为由，申请撤回上诉。法院裁定：准许其撤回上诉。

　　评析

　　随着我国城镇化进程的加快，地表资源的有限性使得人们迫切需要对地下空间进行开发利用。我国并没有完整构建起地下空间利用的法律制度，导致地下空间开发利用的一些问题无法得到有效解决。只有健全权利行使机制，才能使业主权利得到切实保障，物业民事法律关系得以平衡、稳定。为规范地下空间的开发利用，推进地下土地资源的可持续利用，完善相关法律制度已显得十分必要。

　　1.地下空间的合理利用与限制制定相关规则之必要。

　　业主有权合理利用公共部分，合理的标准包括两点，一是无偿，二是不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益，同时还应当考虑到公序良俗等因素。

　　本案中，邹新在争议绿地内排放地源热泵设施的行为不属于对公共部分的合理利用。第一，根据小区《物业管理公约》，业主不得侵占、破坏公共绿化，在因维修物业或公共利益确需临时挖掘、占用场地的，应当书面向物业服务中心提出申请，并经书面确认后方可实施。虽然该公约并未对利用公共部分安装非经营性的设施的程序作出规定，但根据经营性设施安装的规定可以看出，在公共部分安装长期固定设施的，应当同时取得物业服务中心和相关业主的书面同意。邹新称其排放地源热泵设施的行为得到物业服务中心的同意，但并未提供证据证明，而物业工作人员明确表示未曾同意邹新排放地源热泵设施；同时邹新也未取得相关业主的同意，因此，邹新的行为显然违反了小区的管理规约。第二，我国法律目前对于公共绿地的规定一般针对地表部分，对于地下资源一般认为应属于国家所有，在现有法律未禁止的情况下，小区业主合理利用地热资源也并无不妥。但小区的公共部分属于全体业主共有，基于空间的有限性，在小区公共部分利用自然资源，可能会出现部分业主无法利用的实际情况，因此在实施利用行为前，应当充分考虑其他业主的意见，必要时应当由业主共同决定利用方式。对此，我国物权法也有明文规定，有关共有和共同管理的其他重大事项由业主共同决定。邹新在没有经业主共同决定前，甚至未取得与争议绿地关系最紧密的业主同意的情况下，擅自使用公共绿地，并以合理使用为由拒绝迁移地源热泵设施、恢复原状，其行为明显违反法律规定。第三，本案争议绿地定性为公共绿地，公共绿地对于小区业主的价值主要在于观赏和休闲，绿地对相邻房屋还体现了一定的安全价值。

　　2.业主对公共资源利用不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益。

　　区分所有人对共有权的行使应当遵守以下原则：（1）法定原则：权利人在行使权利时，必须遵守法律对共有部分使用的有关规定。（2） 约定原则：全体区分所有权人可以通过约定的方式使特定区分所有权人或第三人取得共有部分的专有使用权，从而最大限度地发挥共有部分的价值。（3）多数决定原则：使用和利用区分建筑物的共用部分时，应当依多数共有权人的一致意见来决定。（4）尊重善良风俗的原则。

　　根据上述原则，本案被告在争议绿地内排放地源热泵设施的行为既没有相关约定，也没有得到多数共有权人的授权。简单地以先占使用为标准，必然会诱使业主哄抢有限资源，这既无助于培养团结互助、公平合理的良好社会秩序，也违反法律规定。因此被告以合理使用为由拒绝迁移地源热泵设施、恢复原状，显然不属于对公共部分的合理利用。

　　本案案号：（2013）新民初字第0013号，（2013）锡民终字第0773号

　　案例编写人：江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院 任 璐 李庆玲