二手房买卖中应注意的法律风险——五大风险

葛宜兵

二手房的水究竟有多深？人们在买卖二手房时如何避免法律风险，是个十分重要的问题，这关系到广大购房者的切身利益，在此，本律师从多年办理的二手房买卖纠纷案件实践出发，就二手房买卖中常见的法律风险予以提示并加以规避，仅供参考。
　　一、从出卖方的角度
1、“卖房者”非产权人即房主。
　　对策：购房人可到房管局产权登记部门查询，如卖房者非该二手房的产权人，购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人能否取得产权也存在风险。
　　2、“卖房人”虽为产权人，但存在其他共有人，未得到其他共有人的同意。
　　对策：特别是在产权人已婚的情况下，虽然产权证共有人一栏未记载其他共有人，此时买房人更应谨慎。要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明（记载其他共有人的前提下）。如果出卖人为已婚，买卖行为还需取得其配偶的确认；购买二手公有住房，应取得共同居住人同意。
　　3、卖房者只是使用权人即房屋无产权。
　　对策：只要卖房人未取得完全产权，交易都不可信，此时购房人只能取得使用权，而无法取得产权。此种情况经常存在于公有住房、违章建筑、暂未办理产权的建筑（至于未办理产权的原因各异），所以需要特别谨慎。建议最好别买，除非具备足够的风险防范能力。
　　二、从房屋本身的角度（权利瑕疵）
1、房产上存有法律限制或者禁止转让的情形。
　　一般产权证上不记载法院查封、抵押等信息，所以仅从产权证上无法判断，故应去产权处查询房产底档，该项工作可委托律师办理。
对策：如该二手房已被查封或者抵押，则可在解封或消除抵押负担后，方可与之交易。
2、交易的二手房用途非居住用房，而是居住外用途房，如商业用途房甚至是工业用房等。
　　对策：购房人一定要看清房屋性质。
　　三、卖房人的恶意违约
签订房屋买卖合同后，在房屋价格大涨的情况下，卖房人又将该房转卖他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同无法履行。
　　对策：“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段。但买房人要注意，必须在预告登记后一定期限内去办理申请产权变更登记，超过该期限未申请的，预告登记失效。所以买房后应尽快办理过户登记手续，并在买卖合同中约定相应的违约责任，以保护自己的合法权益不受侵犯。
　　四、房屋买卖涉及其他利害关系人
卖房者未将房屋出售的情况告知承租人，或者说已告知，但承租人未放弃优先购买权。合同法规定：买房人在买卖中不得侵害承租人优先购买权，否则，买房人无法顺利取得产权。
　　对策：购房人如发现该二手房已出租，应要求卖房者出具承租人签字放弃优先购买权的证明。
　　五、其他风险
原房主欠缴气、水、电、有线电视、采暖等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施，且影响产权变更。
对策：买房人首先要认真了解清楚相关情况，同时把相关法律责任明确写进合同当中，来约束卖房人。
另外，随房产的户籍迁移等亦需要明确约定，以防将来落户存在障碍，特别对于有买房落户要求的购房者来说。
以上是二手房买卖中常见的法律风险，总的来说，一份完善的协议 相应的法律调查=风险规避。

企鹅第一

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