时寒冰：用良知和智慧为住房民生呐喊(3)(转)

友---

三、投机盛行的中国房地产业

    真正有良知、有责任感的学者，绝不会出卖自己的灵魂，人云亦云，也不会奴颜婢膝，以讨权贵欢心、换取蝇头小利为终极目标，而是以民族利益、以大局为出发点，研究、分析问题，指出问题的症结并提出中肯的建议。

    曹建海先生对于中国房地产市场的研究，充分展现出一位专业研究者严谨的精神。

    如果说商品房一枝独秀是推动中国房价畸形上涨根源，那么，又是什么力量在推波助澜？答案是：投机。

    投资盛行是中国房地产市场的一大特色。

    开发商在中国被披上了最耀眼的光环，一些大学生以他们为学习的榜样，而在曹建海先生看来，中国的开发商本身就是一个投机群体。早在2006年，曹建海先生在接受《工人日报》采访时就指出：“中国的房地产开发商是中国最大的倒卖商、皮包商和中间商，房地产开发经营则是一种没有任何社会价值的企业模式，应该取消。他们倒卖的是土地、资金、房屋建设活动、成品房屋等。”中国当前的房地产开发企业并不是一个真正意义上的企业，它们垄断了住宅开发的组织管理功能，而这些功能本来应该由**或者至少由**设立的事业单位来承担。曹建海先生的观点，炸雷般地引起全国舆论一片哗然。

    事实正是如此。我国的绝大部分开发商自己并不建房，也不会建房。在我国房地产产业链条上，规划由**有关部门做，设计由设计单位负责，住房由建筑企业建造，开发商扮演的只是“中间人”或“皮包商”的角色。在我国，许多被人当作明星吹捧的开发商，不过是投机钻营之徒，他们中的一些人通过购买高文凭，豢养职业文人，编织歪理邪说，自抬身价，欺骗民众。

    开发商作为一个庞大的投机群体，其投机性不仅体现在其功能上，更体现在其自有资金严重不足方面。从资金来源上来看，许多开发商的自有资金寥寥无几，主要通过让建筑企业垫资（向建筑企业转嫁风险和成本）、预售房（向购房者转嫁风险和成本）、直接贷款或假按揭（向银行转嫁风险和成本）等方式，来维持经营。这种投机性，造成了一系列的社会问题。比如，农民工工资拖欠问题绝大部分就集中在建筑领域，而追根溯源，大部分仍是开发商导致的，开发商让建筑商垫资为其盖房，然后拖欠建筑企业的工资，导致建筑企业被迫拖欠农民工工资。

    开发商作为中国最大的皮包商，其投机性树立了一个恶劣的典型。

    曹建海先生通过研究发现，在国外房地产业中并不存在这么多基本上不做任何物质劳动和增值服务的房地产开发商，美国最大的四家房地产开发商都是建筑企业。他说：”这些大型建筑开发企业基于核心能力的要求，也可以把现场营造业务外包，保留建筑设计、建筑标准、质量控制、房屋销售、不动产金融等核心业务。由于美国的土地是私有制，建筑开发商不可能从购置的土地中发掘出什么价值，所以美国最大的房地产建筑开发企业每年获得的利润，拿到中国只能算是微薄的水平。    而中国房地产开发公司的组建方案是有问题的，我们从中既看不到建筑，更看不到房地产金融。开发公司只卖房子，成为了一个不折不扣的贸易公司。”

    既然开发商的作用仅仅是一个皮包商的角色，为什么不能取消这一环节，而由居民自己当自己的开发商呢？这正是曹建海先生深入思考的问题。

    开发商是所谓住房市场化改革或者**转嫁住房保障责任之下诞生的一种畸形儿。如果大力建设保障性住房，如果允许并鼓励自建房或合作建房，就可以压缩开发商提供的商品房空间，可以压缩其暴利。在这两种情况下，开发商虽然还存在，但其垄断性、其暴利因素则被压缩，促使其发生质变，它这时已经不再是现实意义上的开发商。这种做法实际上是借鉴了农村居住问题的解决模式。众所周知，我国农民居民在**没有花钱的情况下，就解决得很好，而农村的人均收入不足城镇居民的三分之一，就是由于自建房的作用。

    既然整个房地产领域的源头就是由投机群体组成的，那么，投机性购房在房价上涨中的推波助澜作用也就不难理解了。

    在中国，投机性购房占据着相当大的比例。《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》显示，深圳的投机性购房占到了58.42%。也正因为这一点，每当房贷政策收紧，中国的房价就会下跌，而房贷政策放宽，中国的房价就会上涨，原因是，前者导致了投机性购房行为受到抑制，而后者则受到鼓励。

    2009年上半年房价的飞涨，充分证明了这一点。诚如曹建海先生所言：”由此在各地出现了一些炒家一次购买几十套房子甚至上百套住房的现象，而且都能够获得银行的优惠支持，从而在很大程度上推动了房价上涨。这就是目前我国房地产市场的实际状况。由于二手房市场销售高度润滑，一手房信贷投放与二手房高度润滑相匹配，就成为当前房地产市场再次火暴的主要助推力量。相比于2007年，这一轮房价上涨来势更猛。如果说2007年可以称作房价凶猛，这一次简直就是疯狂了。疯狂的根本原因，就是大规模的信贷投放。”

千年花厅文明

在有些人的身上根本就没有良心、良知。

文心雕龙

【287】