物业管理方面常用法规政策

新沂市物业管理中心

物业管理方面常用法规政策

1、《物业管理条例》国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》(国务院令第698号)于2018年3月19日通过，并于2018年4月4日公布实施。
2、《江苏省物业管理条例》根据2018年3月28日江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第二次会议《关于修改〈江苏省大气污染防治条例〉等十六件地方性法规的决定 》第二次修正，自2018年5月1日起施行。
3、《住宅室内装饰装修管理办法》2011年1月26日公布实施的中华人民共和国住房和城乡建设部令第9号《住房和城乡建设部关于废止和修改部分规章的决定》对该办法进行了修改。
4、《房屋建筑工程质量保修办法》《房屋建筑工程质量保修办法》于2000年6月26日经建设部第24次部常务会议讨论通过，自发布之日起施行。为保护建设单位、施工单位、房屋建筑所有人和使用人的合法权益，维护公共安全和公众利益，根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》，制订本办法。在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程(包括装修工程)的质量保修，适用本办法。
5、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过)法释20098号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
6、省物价局省住房城乡建设厅  关于印发《江苏省物业服务收费管理办法》的通知
7、《徐州市养犬管理条例》 是一部由2009年10月30日徐州市第十四届人民代表大会常务委员会第13次会议制定，2009年11月23日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第12次会议批准)的条例。
8、《徐州市住宅专项维修资金管理办法》
9、《业主大会和业主委员会指导规则》建房[2009]274号
10、《徐州市城市房屋安全管理条例》根据2011年12月8日徐州市第十四届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过，2012年1月12日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准的《关于修改〈徐州市城市房屋安全管理条例〉的决定》第三次修正）
二、问答：
1、问：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为什么？
答：依据《房屋建筑工程质量保修办法》第四十条规定：
(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;
(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;
(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
2、问：建设工程在保修范围内和保修期限内发生质量问的，应当谁履行保修义务？
答：依据《房屋建筑工程质量保修办法》第四十一条规定：
建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
依据《江苏省物业管理条例》第七十一条规定：
在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。
3、问：房屋使用人是业主吗？
答：依据《物业管理条例》第六条规定:
房屋的所有权人为业主。
4、问：什么是业主大会？
答：依据《物业管理条例》第八条规定：
物业管理区域内全体业主组成业主大会。
5、问：业主大会决定哪些事项？
答：依据《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条规定：
业主大会大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）筹集和使用专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
6、问：什么是业主委员会？业主委员会职责是什么？
答：依据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条规定：
业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。
《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条规定：
业主委员会履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）业主大会赋予的其他职责。
7、问：什么是物业管理委员会？职责是什么？
依据《江苏省物业管理条例》第二十七条规定：
不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民**）指导后仍不能成立的，可由街道办事处（乡镇人民**）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。
8、问：物业服务企业合同期届满了怎么办？
答：依据《江苏省物业管理条例》第五十五条规定：
物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定选聘或者续聘物业服务企业，将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民**），并在物业管理区域内显著位置公告。
9、问：选聘和解聘物业服务企业需经多少业主同意？
答：依据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十九条规定：
应当经专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
10、问：如何启用住宅专项维修资金？
答：依据《徐州市住宅专项维修资金管理办法》规定：
第十五条　业主委员会为住宅专项维修资金使用的申请人。但有下列情形之一的，相关业主或者社区居（村）民委员会是申请人：
（一）未成立业主委员会的；
（二）业主委员会未履行申请人职责的；
（三）在位业主委员会委员人数不足总数的二分之一的；
（四）业主委员会不能正常开展工作的其他情形。
成立物业管理委员会的，由物业管理委员会代行业主委员会的职责。
申请人可以委托物业服务企业办理申请使用住宅专项维修资金等相关事项。
第十六条　使用住宅专项维修资金，按照下列程序办理。但业主管理规约另有约定的，从其约定：
（一）申请。申请人向物管机构申报维修项目，提交身份证明、维修项目现场照片等材料；属于电梯或者消防设施设备维修的，还应当报告质监或者消防部门。
（二）确认。物管机构应当自接到申请之日起三个工作日内组织人员现场查勘，确认是否属于住宅专项维修资金使用范围。
（三）制定方案。经确认属于住宅专项维修资金使用范围的，申请人按照物管机构提供的格式，制定使用方案。
（四）征求意见。物管机构根据使用方案编制维修费用分摊清册，交由申请人征求相关受益业主的意见；分摊清册应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占人数三分之二以上的业主同意。
（五）公示。物管机构对住宅专项维修资金维修费用分摊清册征求意见等情况进行抽查，并将使用方案和分摊清册在住宅小区内公示，公示时间不少于五日。
（六）预拨。公示期满无异议的，出具准予使用通知书；预算费用五万元以上的，预拨预算工程款项百分之三十的资金。
（七）验收。由申请人组织验收，验收合格后按照规定程序划拨剩余工程款项。
申请人对物管机构确认有异议的，可以向房产管理部门提出复核。
第十七条　申请人或者受委托的物业服务企业可以制定年度住宅专项维修资金使用计划，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占人数三分之二以上的业主同意后，由业主委员会执行。
11、问：住宅专项维修资金余额不足怎么办？
答：依据《江苏省物业管理条例》第七十七条规定：
住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定，续筹住宅专项维修资金。
业主申请房地产转移登记时，应当向房地产登记机构提供已足额交存住宅专项维修资金的相关凭证。
12、问：物业服务企业是否可以利用共用部位、共用设施设备进行经营？
答：依据《江苏省物业管理条例》第六十五条规定：
业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，按照前款规定使用。
13、问：业主或物业使用人在装修前要不要告知物业服务企业？
答：依据《江苏省物业管理条例》第七十条规定：
业主或者物业使用人对住宅装饰装修的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。
业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，签订住宅装饰装修服务协议。变动建筑主体或者承重结构的，需要提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审定意见，并按照规定办理批准手续。
业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。
14、问：装修人从事住宅室内装饰装修活动，哪些行为需要经批准？
答：依据《住宅室内装饰装修管理办法》第六条规定：
装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：
（一）搭建建筑物、构筑物；
（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
（三）拆改供暖管道和设施；
（四）拆改燃气管道和设施。
本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。
《住宅室内装饰装修管理办法》第三十九条规定：
未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。
15、问：在装修过程中，是否可以随意拆改墙体？
答：依据《徐州市城市房屋安全管理条例》第九条规定：
下列影响房屋安全的行为应当经房产管理部门许可，依法还应当由其他部门许可的，从其规定：
（一）拆除或者部分拆除房屋墙体、梁、板、柱；
（二）在墙体上增开或者扩大门、窗、壁橱、洞口；
（三）改变设计用途或者加层扩建；
（四）降低房屋地面标高。
前款第一项、第二项所称墙体，不包括框架结构房屋的室内填充墙。
16、问：建筑区域内车位、车库所有权归谁？
答：依据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
17、问：物业服务收费标准是什么？
答：依据《江苏省物业管理条例》第四十九条规定：
物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行**指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行**指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行**指导价由业主大会决定;非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。
实行**指导价的，价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。
物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。
18、问：物业企业应该公示哪些费用情况？可以预售物业服务费吗？
答：依据《江苏省物业管理条例》第五十一条规定：      
物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。
物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。
19、问：物业服务收费标准可以调整吗？
答：依据《江苏省物业服务收费管理办法》第七条规定：
价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。
价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。
已对应物业服务标准分类分项分级收费管理的，应当依据本条规定制定、评估基准价及浮动幅度，并向社会公布。
《江苏省物业服务收费管理办法》第八条规定：
在业主、业主大会选聘物业服务企业前，普通住宅物业的建设单位应当在价格主管部门公布的**指导价范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。前期物业服务合同由物业服务企业向当地价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。
业主大会、业主代表大会或物业管理委员会（以下统称业主大会）成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或**指导价标准调整的，物业服务企业应在街道办事处（乡镇人民**）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在**指导价范围内实施调整并约定执行。
20、问：业主、物业使用人能否欠缴物业服务费？
答：依据《江苏省物业管理条例》第八十四条规定：
业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
21、问：旧住宅小区改造的范围、相关改造资金如何确定？
答：依据《江苏省物业管理条例》第七十九条：
对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，设区的市、县(市、区)人民**应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。旧住宅小区的范围，由设区的市、县(市、区)人民**确定。
旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金，由**负责;业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。
                                                                                                                                                                                               

12345向前起步走

为什么新沂市的物业费都那么贵，服务根本都达不到新的物业收费标准的项目，价格是怎么定出来的

12345向前起步走

除了，物业费还有什么公共能耗和电梯费，这些都是什么标准，为什么这么收？还请补充一下，现在的小区物业费加上这些杂七杂八的费用一年好多钱，说实话都是老百姓，真的负担不起来，动不动的两三千块

千里独行侠

新沂的物業收費標準是什麼?公共水電費又是什麼?

洋车哥

都是好法律好规定，但是执行起来太宽松。