新沂城市论坛

标题: 支付房租金者，可向房客索要房屋拆迁补偿款？ [打印本页]

作者: 我爱真山真水 时间: 2023-6-26 09:02
标题: 支付房租金者，可向房客索要房屋拆迁补偿款？

【案例分析】

支付房租金者，可向房客索要房屋拆迁补偿款？

2019年4月份，北京某公司与浙江某公司协商决定合伙做酒店生意，双方签订《合作协议》约定由北京某公司购买一套房屋给浙江某公司开酒店，合作期间房屋所有权归北京某公司。约定合作十年，前三年“合作服务费”扣除运营成本后的赢利，北京某公司得80%，第四年至第六年得70%，第七第至第九年得50%，第十年得40%，十年期满后房屋所有权归浙江某公司。《合作协议》约定，发生一切争议应当北京市某仲裁委员会申请仲裁，适用中华人民共和国法律。

合作协议签订后，北京某公司称经济不力，无钱购买房屋，但可以介绍苏州某公司购买房屋给浙江某公司使用，于是浙江某公司与苏州某公司于2019年5月签订《融资租赁合同》，北京某公司作为担人在合同上签字盖章，之后北京某公司与浙江某公司签订一份《补充协议》约定北京某公司保证及时足额向苏州某公司支付租金月19.4万和保证金86.4万元。《融资租赁合同》约定发生一切争议应向苏州某区人民法院起诉。

之后，苏州某公司与浙江某公司和上海某公司三家签订《购买合同》，约定苏州某公司出资820万元从上海某公司手中购买一套位于浙江境内的小楼房，交给浙江某公司使用，租赁60个月，每月租金19.4万元，按月支付，如租金不能及时支付可以将保证金折抵，租赁期间房屋所有权归苏州某公司，期满后苏州将房屋100元卖给浙江某公司。

2019年5月17日上海某公司将房屋交付给浙江某公司，经过装修6月30日营业。租金从2019年6月30日起支付。

到了2019年底遇到全国性新冠状疫情，生意惨淡，连连亏损。2020年6月份租金北京某公司未及时支付，苏州某公司抗议，浙江某公司及时垫付，2020年9月北京某公司未及时向苏州某公司支付租金，被苏州某公司在苏州某区人民法院起诉，北京某公司称是本公司被重庆大股东收购，重庆大股东要求结束合作，并向浙江某公司发出《中止合作告知函》称结束与浙江某公司合作，如不服可向重庆某法院起诉。浙江某公司接到《中止合作书》后及时书面回复，要求北京某公司派员到浙江某公司结帐，清理债权债务，但北京某公司一直无信息。2020年12月20日，北京某公司委托某律师向浙江某公司发律师函要求退还保证金违约金共计92万元，浙江某公司回复：无理要求。

2021年10月，酒店房屋被当地政府征收，浙江某公司向苏州某公司支付足额租金后，双方终止租赁关系。苏州某公司得到政府房屋拆迁补偿费若干万元。

2023年4月，北京某公司向北京某仲裁委员会申请仲裁，要求：

1、向浙江某公司索要未支付的合作期间“合作服务费”8万元（估计），并向仲裁委递交审计申请书，对合作期间债权债务进行审计。

2、向浙江某公司追回当初支付给苏州某公司保证金86.4万元。

3、向浙江某公司索要房屋拆迁费60万元。

4、由于合作期间双方未对帐，未按时支付合作服务费，浙江某公司就是根本违约，索要违约金60万元等，总计192万元。

浙江某公司向北京某仲裁委员会提出管辖异议：保证金和房屋约定在《融资租赁合同》和房屋《购买合同》中，而这两份合同均约定发生一切争议应向苏州某区人民法院起诉。仲裁委对保证金和房屋拆迁费无权管辖。

北京某仲裁委员会决定：管辖权异议待仲裁庭开庭理后再作出决定，本案程序继续进行。

仲裁法庭上，浙江公司辩称：1、合作期间因疫情等客观因素生意一直亏损，职工工资、福利、社保、税收、装修费、培训费等都是浙江某公司支付，自己粗算亏损12万元。合作期间多次要求与北京某公司派来的管理者代表对帐，管理者代表以不懂财务为由拒绝对帐，另外，与北京某公司法定代表人刘总联系双方均同意对帐，指浙江某公司财务部王进对北京某公司接，但北京某公司一直未派人来对帐，责任归责北京某公司。

2、保证金是北京公某公司直接向苏州某公司支付的，因为北京某公司未及时足额支付租金，保证金被苏州某公司按照约定被折抵租金，尚有二期租金浙江某公司垫付至今未还，北京某公司无权要求归还保证金，也不是仲裁委管辖范围。

3、合作期间，北京某公司中途撕毁合同，2020年9月22日中途退出，2021年10月酒店房屋又被政府征收，房屋拆迁补偿费被房屋所有权人苏州某公司拿走，别说北京某公司无权主张拆迁费，就是有权也应向苏州某公司主张，向浙江某公司主张是告错对象。

4、按照《仲裁法》第十六条（《融资租赁合同》无仲裁条款）、第十七条：“约定事项超出法律规定的范围的”，《仲裁规则》第三条：“当事人的约定受理契约性”或“非契约性的经济贸易但事后达成仲裁协议”，《仲裁规则》第十四条：“申请人就多份合同项下的争议可在同一仲裁案件中合并仲裁申请，但应当符合下列条件：1、多份合同系主从合同关系或多份合同所涉当事人相同且法律关系性质相同；2、争议源于同一交易或同一系列交易；3、多份合同中的仲裁协议内容相同或相容”。综上，《合作协议书》与《融资租赁合同》、《购买合同》非是主合同与从合同关系，各自独立性强，所涉当事人不同（苏州某公司租赁、上海某公司），法律关系性质不同（一是调整合作关系协议，另两是调整融资租赁关系及买卖关系合同，三者不混在一起调整）；争议源非源于同一交易或同一系列交易；两份合同中仲裁协议内容不相同也不相容（一个是仲裁，另两个是诉讼）。 对保证金和房屋拆迁补偿费仲裁法庭可审不可裁决，一里违法裁决，定向中级人民法院申请撤销裁决或申请不予执行。

亲爱的各位法律人士，您的意见呢？

作者: 芥子园 时间: 2023-6-27 08:03
以前在视频上看到一个节目，一个房客租房二十年了，交了二十年房租金，后来房屋被拆迁，主东（主房、房屋所有权人）得到一笔不菲补偿款，于是房客就向房东要拆迁款一部分，称我租你房屋二十年了，给你二十年租金，这拆迁款不得分我一部分？
听来是笑话，但目前中国的法院、仲裁院里的法官、仲裁员都会犯这种混乱的逻辑错误。
不过本案是，交房租人是合伙做生意者，使用房屋者是给交房租金人合作服务费（赢得）人。这个案子是交房租者向房客索要拆迁补偿款，找错人了，他应向房东要，但向房东要也无理。

欢迎光临新沂城市论坛 (http://bbs.0516k.com/)